Categoria B vs Categoria F no IRS: Qual o Regime Mais Vantajoso para Senhorios em 2026?

1. O que é a Categoria F e a Categoria B

O IRS em Portugal tributa diferentes tipos de rendimento em categorias separadas, cada uma com as suas regras de cálculo, taxas e obrigações acessórias.

Categoria F — Rendimentos Prediais: É a categoria-padrão para quem recebe rendas de imóveis. Não requer registo de atividade, não implica contribuições para a Segurança Social e as obrigações declarativas são simples. A maioria dos senhorios em Portugal está nesta categoria.

Categoria B — Rendimentos Empresariais e Profissionais: Normalmente associada a trabalhadores independentes e empresários, a Categoria B pode também abranger rendimentos de arrendamento quando o senhor o exerce a atividade de forma habitual e organizada, com registo na AT como "arrendamento de bens imóveis" (CAE 6820 ou código CIRS equivalente).

2. Como funciona a Categoria F (rendimentos prediais)

Na Categoria F, o processo é direto:

1. Rendimento bruto: total das rendas recebidas no ano.
2. Dedução de despesas: podem ser deduzidas as despesas de conservação e manutenção, o IMI, o condomínio, os seguros do imóvel, os juros de empréstimos contraídos para aquisição do imóvel arrendado e o custo de obras realizadas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento.
3. Rendimento líquido: bruto menos despesas.
4. Imposto: sobre o rendimento líquido aplica-se, à escolha do contribuinte, a taxa de 28% (tributação autónoma) ou a taxa progressiva de IRS (se for mais favorável, normalmente quando o rendimento total é baixo). Em 2026, para arrendamento habitacional permanente, existe ainda a opção da taxa de 10%.

3. Como funciona a Categoria B para arrendamento

Para aceder à Categoria B com rendimentos de arrendamento, o senhorio tem de abrir atividade na AT com o código de atividade correspondente ao arrendamento de imóveis (anteriormente CAE 6820 — "Arrendamento de bens imóveis", ou, nas novas tabelas, o equivalente ao artigo 151.º do CIRS para a atividade de arrendamento).

Na Categoria B, existem dois sub-regimes possíveis:

Regime simplificado

Não é necessário manter contabilidade organizada. A base tributável é calculada aplicando um coeficiente ao rendimento bruto. Para arrendamento de imóveis habituais (não turísticos), o coeficiente é de 0,15— ou seja, apenas 15% da renda bruta é considerada rendimento tributável, os restantes 85% são assumidos como despesa sem necessidade de comprovar.

O rendimento apurado é depois somado aos outros rendimentos e tributado pelas taxas progressivas do IRS (12,5%, 17%, 23%, etc., conforme o escalão).

Contabilidade organizada

Obrigatória quando o volume de negócios supera os €200.000 anuais, ou por opção. Permite deduzir todas as despesas reais comprovadas, com maior rigor contabilístico. Normalmente só se justifica para portefólios de grande dimensão.

4. Comparação direta: impostos e obrigações

Simulação comparativa: senhorio com €18.000/ano em rendas

Vamos comparar com um exemplo concreto: senhorio com €18.000 de rendas anuais, €2.500 em despesas comprovadas (IMI, condomínio, seguro), rendimento de trabalho de €30.000.

Neste exemplo com a nova taxa de 10%, a Categoria F com taxa reduzida é a opção mais simples e competitiva. A Categoria B simplificada resulta em custo ligeiramente menor, mas exige registo de atividade e pagamentos à Segurança Social.

5. Quando a Categoria B pode compensar

A Categoria B fazia mais sentido antes de 2026, quando a taxa de 28% era a opção mais comum. Com a nova taxa de 10% para arrendamento habitacional, o cenário mudou. Mas ainda existem situações em que vale a pena analisar:

Rendimento total muito elevado e sem opção de 10%

Se os seus imóveis são arrendados para fins comerciais (lojas, escritórios, armazéns) e não beneficiam da taxa de 10%, e se as suas despesas reais são baixas mas o rendimento bruto é alto, o coeficiente de 15% da Categoria B pode resultar num rendimento tributável muito inferior ao que obteria subtraindo as despesas reais.

Exemplo: renda de €50.000/ano, despesas reais de €3.000.

• Categoria F (28%): (€50.000 − €3.000) × 28% = €13.160
• Categoria B simpl.: €50.000 × 15% = €7.500, a taxas progressivas ≈ €1.875 + SS

Mesmo com a Segurança Social, a Categoria B pode ser vantajosa neste cenário de altas receitas e baixas despesas documentadas.

Portefólio de 5 ou mais imóveis com rendimento > €40.000/ano

A partir de certo volume, a gestão organizada em Categoria B pode atrair mais benefícios (custos dedutíveis mais abrangentes em contabilidade organizada, possibilidade de criar sociedade imobiliária mais tarde) do que a simplicidade da Categoria F.

Quando a Categoria B claramente NÃO compensa

• Senhorios com 1-3 imóveis residenciais que podem usar a taxa de 10%
• Despesas reais superiores a 15% das receitas (o coeficiente não ajuda)
• Quem valoriza a simplicidade e quer evitar obrigações da SS
• Rendimento de arrendamento abaixo de €15.000/ano

6. O impacto da nova taxa de 10% em 2026

A maior novidade fiscal de 2026 para senhorios é a possibilidade de tributar os rendimentos de arrendamento habitacional permanente à taxa reduzida de 10%, em vez dos habituais 28% ou das taxas progressivas.

Esta taxa aplica-se em Categoria F. Não existe um equivalente direto na Categoria B — os rendimentos de arrendamento em Categoria B são sempre integrados no rendimento global e tributados pelas taxas progressivas.

O resultado prático é que, para a maioria dos senhorios com imóveis residenciais, a Categoria F com taxa de 10% passou a ser a solução mais simples e a mais eficiente fiscalmente. A Categoria B deixou de ter a vantagem de base tributável reduzida sem a contrapartida de uma taxa competitiva.

Condições para a taxa de 10%

Para aplicar a taxa de 10%, o arrendamento deve cumprir cumulativamente:

• Imóvel destinado a habitação permanente do inquilino
• Contrato registado na AT
• Recibos eletrónicos emitidos regularmente
• Renda dentro dos limites estabelecidos (não pode ultrapassar os valores de referência do NRAU para o local)

7. Como abrir atividade na Categoria B (se decidir avançar)

Se depois de analisar o seu caso decidir que a Categoria B é vantajosa, o processo de abertura de atividade é feito no Portal das Finanças:

1. Aceda ao Portal das Finanças → "Serviços" → "Início de Atividade".
2. Selecione o código de atividade. Para arrendamento de imóveis, use o código correspondente ao "Arrendamento de bens imóveis" (consulte a tabela de atividades em vigor na AT para 2026 — o código pode ser 6820 nas tabelas CAE ou o código previsto no artigo 151.º do CIRS para atividades imobiliárias).
3. Escolha o regime simplificado (salvo se o volume esperado superar €200.000/ano).
4. Indique o volume de prestações de serviços esperado — esta informação é usada para calcular os pagamentos por conta e as contribuições para a SS.
5. Após abertura, passe a emitir recibos como trabalhador independente (em vez dos recibos de renda habituais), com o NIF, o valor e a indicação de isenção de IVA (artigo 9.º do CIVA — arrendamentos para habitação).

8. Perguntas frequentes

Posso ter imóveis em Categoria F e outros em Categoria B ao mesmo tempo?

Em princípio, não. A abertura de atividade na Categoria B para arrendamento tende a abranger todos os imóveis que arrende, não podendo ser seletiva por imóvel. Esta é uma das razões pelas quais a decisão deve ser analisada para o conjunto do portefólio, não para um imóvel isolado.

A taxa de 10% aplica-se em Categoria B?

Não. A taxa reduzida de 10% para arrendamento habitacional é uma opção exclusiva da Categoria F (rendimentos prediais). Em Categoria B, os rendimentos de arrendamento são integrados no rendimento global e sujeitos às taxas progressivas do IRS.

Se já estiver em Categoria B, posso voltar para a Categoria F?

Sim, mas não imediatamente. A cessação de atividade pode ser feita no Portal das Finanças, mas existem períodos de carência e implicações na Segurança Social. Além disso, o histórico de atividade pode ser relevante em anos fiscais anteriores. Recomenda-se consultar um contabilista antes de cessar atividade.

Preciso de contabilista para estar em Categoria B?

No regime simplificado, não é legalmente obrigatório ter contabilista — pode submeter a declaração de IRS sozinho, tal como faria em Categoria F. No entanto, a maior complexidade das obrigações (SS, modelo de emissão de recibos, declarações anuais) torna a assessoria de um contabilista muito aconselhável, especialmente no primeiro ano.

E se o meu arrendamento for misto (residencial + comercial)?

Imóveis arrendados parcialmente para habitação e parcialmente para uso comercial (ex.: prédio misto) podem ter rendimentos que se enquadram em categorias diferentes. A situação é específica e deve ser analisada individualmente com a AT ou um contabilista.

Qual a melhor opção para a maioria dos senhorios em 2026?

Para senhorios com 1-4 imóveis residenciais arrendados a particulares, a combinação de Categoria F + taxa de 10% introduzida em 2026 é, na maior parte dos casos, a solução mais simples e competitiva. Só vale a pena avaliar a Categoria B para portefólios maiores, arrendamentos comerciais, ou situações em que as despesas reais são muito inferiores a 15% das receitas.