Despesas Dedutíveis no Arrendamento 2026: Tudo o que Pode Declarar no IRS

Calcule quanto poupa com as deduções

Introduza as suas rendas e despesas no nosso simulador e veja automaticamente se compensa o regime de englobamento (com deduções) ou a taxa fixa de 10%.

Abrir Simulador Fiscal Gratuito →

1. Quando Faz Sentido Deduzir Despesas?

A primeira decisão que um senhorio tem de tomar em 2026 é escolher o regime fiscal. Só faz sentido declarar despesas se optar pelo regime de englobamento(escalões normais do IRS) — no regime de taxa fixa de 10%, as despesas não são relevantes porque o imposto incide sobre o rendimento bruto.

Como regra prática: se as suas despesas anuais ultrapassarem cerca de 15% das suas rendas brutas, o englobamento costuma ser mais vantajoso. Se tiver poucas despesas, a taxa de 10% é geralmente mais simples e favorável.

Exemplo rápido

Renda de €12.000/ano + despesas de €4.000/ano. Com taxa 10%: paga €1.200. Com englobamento (taxa marginal 28.5%): tributável = €8.000 → imposto ≈ €2.280. Conclusão: mesmo com deduções, a taxa de 10% pode ser melhor. Use o simulador para confirmar.

2. Despesas Totalmente Dedutíveis

No regime de englobamento, as despesas dedutíveis estão listadas no artigo 41.º do Código do IRS. Aqui estão as principais categorias que pode deduzir na totalidade:

Juros de empréstimos

Os juros pagos em empréstimos bancários contraídos para aquisição, construção ou obras do imóvel arrendado são 100% dedutíveis. Atenção: apenas os juros — as amortizações de capital não são dedutíveis.

O banco envia-lhe anualmente um documento com o valor de juros pagos. Guarde-o. Se arrendar apenas uma parte do imóvel, só pode deduzir a proporção correspondente.

Condomínio e encargos comuns

Quotas de condomínio, fundo de reserva, e outros encargos comuns do edifício são dedutíveis — desde que a fatura esteja em seu nome e o imóvel esteja arrendado nesse período. Se o imóvel ficou vazio durante meses, pode deduzir apenas a parte proporcional ao período arrendado.

Seguros

O seguro multirriscos (incêndio + recheio) e o seguro de responsabilidade civil do imóvel arrendado são dedutíveis. O seguro de vida associado ao crédito habitação também pode ser deduzido.

Honorários de gestão e mediação

Comissões pagas a agências imobiliárias pela gestão do arrendamento ou mediação na busca de inquilinos são despesas elegíveis. O mesmo se aplica a honorários de um gestor de propriedades (property manager) externo.

3. Obras e Reparações: Regras Especiais

Esta é a área onde há mais dúvidas e onde os senhorios cometem mais erros. A distinção fundamental é entre obras de conservação eobras de beneficiação (valorização).

Obras de conservação e reparação — dedutíveis

Destinam-se a manter o imóvel nas condições originais, sem aumentar o seu valor:

Reparação de canalizações, eletricidade, telhado ou janelas avariadas
Pintura de paredes (manutenção)
Substituição de equipamentos avariados (caldeira, esquentador)
Desentupimento, desinfestação, tratamento de humidades
Reparação de pavimento deteriorado

Estas despesas são dedutíveis no ano em que ocorrem.

Obras de beneficiação — regime especial

Obras que aumentam significativamente o valor do imóvel (remodelação total, ampliação, construção de terraço) seguem regras diferentes. Tecnicamente, devem ser amortizadas ao longo de vários anos — embora na prática muitos contabilistas as tratem como despesas correntes se o valor for moderado. Em caso de dúvida, consulte um contabilista.

Dica prática

Peça sempre fatura com NIF quando contratar obras. Sem fatura, a despesa não é dedutível — mesmo que tenha feito um pagamento por transferência bancária. A fatura é obrigatória.

4. IMI e AIMI: Dedução Parcial

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

O IMI pago pelo imóvel arrendado é totalmente dedutívelenquanto encargo de manutenção do imóvel. Se o mesmo imóvel estiver arrendado apenas parte do ano, deduz proporcionalmente.

AIMI (Adicional ao IMI)

O AIMI é deduível nas rendas quando o imóvel está sujeito a tributação em categoria F. No entanto, se beneficiar da isenção de AIMI por praticar rendas acessíveis (abaixo de €2.300/mês), este ponto não se aplica.

Utilize a nossa calculadora de isenção AIMI para verificar se qualifica para a isenção de 2026.

5. O que NÃO Pode Deduzir

Há despesas que muitos senhorios tentam deduzir sem saber que não são aceites pela Autoridade Tributária:

Mobília e eletrodomésticos — equipamentos novos para imóvel arrendado mobilado não são despesas de conservação; são bens de capital.
Deslocações ao imóvel — combustível, portagens e tempo gasto a visitar o imóvel não são dedutíveis.
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) — pago na compra, não dedutível nas rendas.
Amortizações de capital do empréstimo — apenas os juros são dedutíveis, não o pagamento do capital em dívida.
Despesas do seu próprio trabalho no imóvel — se fizer reparações pessoalmente, não pode deduzir o "custo" do seu tempo.
Despesas sem fatura — qualquer gasto sem documento fiscal não pode ser deduzido, independentemente do montante.

6. Tabela Resumo Completa

Despesa	Dedutível?	Condições
Juros do empréstimo hipotecário	✅ Sim	Apenas juros, não amortizações
Condomínio e fundo de reserva	✅ Sim	Proporcional ao período arrendado
Seguro multirriscos do imóvel	✅ Sim	Fatura em nome do senhorio
IMI do imóvel arrendado	✅ Sim	Total ou proporcional
AIMI (se não isento)	✅ Sim	Apenas parte proporcional às rendas
Obras de conservação	✅ Sim	Com fatura; manutenção, não valorização
Honorários de mediação/gestão	✅ Sim	Fatura do prestador de serviços
Despesas de publicidade do imóvel	✅ Sim	Para encontrar inquilino
Obras de beneficiação (grandes)	⚠️ Parcial	Amortização em vários anos
Mobília e equipamentos novos	❌ Não	São imobilizado, não despesa corrente
Amortizações de capital	❌ Não	Apenas juros são dedutíveis
IMT e custos de aquisição	❌ Não	Custo de capital, não operacional
Deslocações ao imóvel	❌ Não	Não previsto no artigo 41.º do CIRS
Despesas sem fatura	❌ Não	Sem documento fiscal, sem dedução

7. Exemplos Práticos com Cálculos

Exemplo 1: Apartamento T2 no Porto com crédito hipotecário

Situação:

• Renda mensal: €950 (€11.400/ano)
• Juros hipoteca: €2.800/ano
• Condomínio: €600/ano
• Seguro: €250/ano
• IMI: €480/ano
• Total despesas: €4.130/ano

Comparação fiscal:

• Taxa 10%: €11.400 × 10% = €1.140
• Englobamento (28.5%): €7.270 × 28.5% = €2.072
→ Taxa 10% poupa €932 neste caso

Exemplo 2: Moradia T3 com hipoteca e obras recentes

Situação:

• Renda mensal: €1.400 (€16.800/ano)
• Juros hipoteca: €5.200/ano
• Obras de conservação: €3.500/ano
• Condomínio + IMI: €1.100/ano
• Total despesas: €9.800/ano

Comparação fiscal:

• Taxa 10%: €16.800 × 10% = €1.680
• Englobamento (35%): €7.000 × 35% = €2.450
→ Neste caso, taxa 10% ainda é melhor
Mas com despesas ainda maiores ou taxa marginal mais baixa, o englobamento pode ganhar

Conclusão prática: Na maioria dos casos em 2026, a taxa de 10% acaba por ser mais vantajosa porque incide sobre o bruto mas a taxa é muito baixa. O englobamento só compensa se tiver despesas muito elevadas (acima de 40-50% do rendimento bruto) ou se o seu rendimento total for baixo (taxa marginal baixa). Use o nosso simulador para o seu caso específico.

8. Documentação Necessária

Para deduzir despesas no IRS, não precisa de enviar os documentos com a declaração, mas tem de os conservar durante 4 anos (o prazo de prescrição das obrigações fiscais). Se a AT pedir justificação, tem de apresentar:

Documentos a guardar

• Faturas de obras (com NIF do emitente)
• Recibos de condomínio e atas
• Apólices e recibos de seguros
• Declaração anual de juros do banco
• Nota de cobrança do IMI/AIMI
• Comprovativos de pagamento de tudo

Onde declarar no IRS

• Rendimentos: Anexo F, Quadro 4
• Despesas: Anexo F, Quadro 5
• Juros hipoteca: Quadro 5B
• Obras: Quadro 5A
• IMI/AIMI: Quadros específicos
• Prazo: até 30 de junho de 2026

Não deixe dinheiro na mesa

O simulador fiscal do Senhorio calcula automaticamente se vale a pena deduzir despesas ou optar pela taxa fixa de 10%. Em segundos, tem a resposta.

Simular Agora — É Grátis Ver Guia Declaração IRS