Certificado Energético para Arrendamento 2026: Obrigações, Custos e Classes
Desde 2013, o certificado energético é obrigatório antes de anunciar qualquer imóvel para arrendamento em Portugal. Mas muitos senhorios continuam sem perceber exatamente o que é exigido, quanto custa, qual a validade e o que acontece se não estiver em conformidade. Este guia responde a tudo.
Mantenha todas as obrigações legais em ordem
O Senhorio ajuda-o a acompanhar os prazos de validade dos certificados, contratos e outras obrigações legais dos seus imóveis.
Entrar na Lista de Espera →1. O que é o certificado energético
O certificado energético é um documento oficial que avalia o desempenho energético de um imóvel. Indica quanto energia o imóvel consome, em que medida isso afeta a fatura mensal do inquilino, e que melhorias poderiam ser feitas para reduzir o consumo.
É emitido no âmbito do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), regulado pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que transpõe a Diretiva Europeia sobre o Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD). Portugal implementou esta obrigação de forma faseada a partir de 2009, tornando-a universal para arrendamentos em 2013.
O certificado é emitido por peritos qualificados e registados na ADENE (Agência para a Energia), e fica registado numa base de dados nacional. Cada certificado tem um número único e pode ser verificado por qualquer parte interessada.
2. Quando é obrigatório
O certificado energético é obrigatório antes de publicar qualquer anúnciode arrendamento de imóvel destinado a habitação ou a uso não habitacional. Isto significa que, mesmo antes de encontrar um inquilino, já tem de ter o documento em mãos.
Concretamente, é exigido nas seguintes situações:
- Anúncio de arrendamento em portais imobiliários (Imovirtual, Idealista, OLX, etc.)
- Anúncio em jornais, redes sociais ou outros meios
- Celebração de contrato de arrendamento
- Renovação de contrato quando há alteração das condições (em alguns casos)
Importante: anúncio sem certificado é ilegal
Publicar um anúncio de arrendamento sem indicar a classe energética do imóvel é uma infração. As plataformas imobiliárias mais importantes já exigem o número do certificado no momento do registo do anúncio.
Imóveis isentos
Existem algumas exceções à obrigatoriedade do certificado. Ficam dispensados:
- Imóveis com área útil inferior a 50 m² (habitação) ou inferior a 1.000 m² (serviços)
- Monumentos nacionais e imóveis classificados, quando a certificação pudesse alterar de forma inaceitável o seu carácter ou aspeto
- Edifícios rurais sem sistema de climatização instalado e que não o prevejam
- Imóveis utilizados menos de 4 meses por ano
- Construções provisórias com prazo de utilização inferior a 2 anos
A grande maioria dos apartamentos e casas para arrendar em Portugal não se enquadra nestas exceções e está sujeita à obrigação.
3. As classes energéticas de A+ a F
O certificado classifica o imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (muito ineficiente). A classe é determinada com base no consumo de energia primária estimado por m² de área útil por ano (kWh/m²/ano).
| Classe | Consumo estimado | O que significa |
|---|---|---|
| A+ | ≤ 25 kWh/m²/ano | Edifício quase zero energia — raramente encontrado em stock antigo |
| A | 25–50 kWh/m²/ano | Muito eficiente — construção recente bem isolada |
| B | 50–75 kWh/m²/ano | Eficiente — bom desempenho para o mercado nacional |
| B- | 75–150 kWh/m²/ano | Acima da média — algum potencial de melhoria |
| C | 150–250 kWh/m²/ano | Média do mercado português atual |
| D | 250–350 kWh/m²/ano | Abaixo da média — factura de energia mais elevada |
| E | 350–500 kWh/m²/ano | Fraco desempenho — construção anterior a 1990 sem renovação |
| F | > 500 kWh/m²/ano | Muito ineficiente — custos energéticos significativos |
A classe energética tem impacto real no valor de mercado e na atratividade do imóvel. Estudos do setor imobiliário indicam que imóveis com classe A ou B podem atingir valores de renda entre 5% e 15% superiores a imóveis equivalentes nas classes D ou E, dada a poupança nas faturas energéticas que representam para o inquilino.
4. Como obter o certificado
Para obter um certificado energético, tem de contratar um perito qualificado SCE. Os peritos estão registados na ADENE e podem ser encontrados através do portal da ADENE (adene.pt) ou por recomendação.
O processo decorre assim:
- Contacto com o perito — indique a morada, área e tipo de imóvel para obter orçamento.
- Visita ao imóvel — o perito faz uma inspeção presencial para avaliar o isolamento, janelas, sistemas de aquecimento/arrefecimento, águas quentes sanitárias e outros fatores.
- Emissão do certificado — após a análise, o perito emite o certificado e regista-o no sistema SCE da ADENE. Recebe o documento (PDF) com o número do certificado.
O certificado inclui também uma lista de medidas de melhoria recomendadas— como instalação de painéis solares térmicos, substituição de janelas ou melhoria do isolamento — com estimativa de custo e poupança. Estas recomendações não são obrigatórias, mas são úteis se quiser valorizar o imóvel.
5. Quanto custa
O custo do certificado energético depende principalmente da área e tipologia do imóvel. A título orientativo, os valores praticados no mercado em 2026:
| Tipologia | Custo aproximado |
|---|---|
| T0 / T1 (até 50 m²) | €120 – €200 |
| T2 / T3 (50–120 m²) | €180 – €280 |
| T4 ou superior (> 120 m²) | €250 – €450 |
| Moradia (até 200 m²) | €280 – €500 |
| Imóvel comercial / serviços | €350 – €800 (variável) |
Recomenda-se pedir orçamentos a pelo menos dois peritos diferentes — os preços variam bastante e não há tabela de honorários vinculativa para certificações habitacionais. Desconfie de orçamentos muito abaixo dos valores acima indicados, que podem corresponder a vistorias superficiais sem inspeção presencial adequada.
É uma despesa dedutível no IRS?
Sim. O custo do certificado energético de um imóvel arrendado pode ser considerado uma despesa de conservação dedutível no IRS, na categoria F (Rendimentos Prediais). Guarde sempre a fatura do perito para incluir na sua declaração de IRS.
6. Validade e renovação
O certificado energético tem uma validade de 10 anos a contar da data de emissão. Após esse prazo, é necessário renovar o certificado antes de publicar um novo anúncio ou celebrar um novo contrato de arrendamento.
Há situações em que o certificado perde a validade antes dos 10 anos:
- Obras de renovação significativas — se fizer obras que alterem substancialmente o desempenho energético do imóvel (substituição de janelas, isolamento exterior, nova caldeira, etc.), deve obter um novo certificado que reflita as melhorias.
- Alteração da tipologia ou área — se o imóvel for ampliado ou dividido, o certificado anterior deixa de ser válido.
Dica prática
Registe a data de validade do certificado junto com as outras informações do imóvel. O Senhorio permite registar a data de validade do certificado energético e receber um alerta antes de expirar, para não ser apanhado desprevenido numa renovação de contrato.
7. Penalizações por incumprimento
Arrendar um imóvel sem certificado energético válido ou publicar anúncios sem indicar a classe energética constitui uma contraordenação. As coimas previstas pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020 variam consoante a gravidade e o tipo de infrator:
- Particulares: coimas entre €250 e €3.740
- Pessoas coletivas: coimas entre €2.500 e €44.890
Na prática, a fiscalização recaiu historicamente sobre os portais imobiliários (que já exigem o número de certificado), sobre os notários nas transações e sobre as entidades de fiscalização do setor. Mas a tendência de maior fiscalização do mercado de arrendamento em Portugal significa um risco crescente para senhorios sem conformidade.
Além da coima, arrendar sem certificado pode criar complicações:
- Nulidade potencial de cláusulas do contrato, embora a jurisprudência sobre este ponto seja ainda inconclusiva
- Dificuldade em registar o contrato na AT (que verifica a existência do certificado em imóveis recentes)
- Argumentos adicionais para o inquilino em caso de litígio
8. Perguntas frequentes
O certificado energético transfere-se para um novo contrato?
Sim, enquanto o certificado estiver dentro do prazo de validade de 10 anos, é válido para qualquer contrato de arrendamento do mesmo imóvel. Não precisa de obter um novo certificado para cada inquilino.
Tenho de entregar uma cópia ao inquilino?
Sim. A lei obriga a que, no momento da celebração do contrato, o senhorio entregue ao inquilino uma cópia do certificado energético ou, pelo menos, lhe faculte o número e a classe do certificado. É boa prática anexar cópia ao contrato assinado.
Posso fazer as melhorias e emitir novo certificado antes de arrendar?
Sim, e frequentemente compensa. Melhorar de classe D para B+ pode aumentar o valor de mercado da renda e atrair inquilinos mais cuidadosos. As melhorias mais rentáveis em termos de impacto na certificação são habitualmente: substituição de janelas (vidro duplo), isolamento do teto/cobertura e instalação de painéis solares térmicos para água quente sanitária.
O certificado é necessário para arrendamento de quartos?
O arrendamento de quarto numa habitação partilhada (subarrendamento ou arrendamento de partes de habitação) situa-se numa zona cinzenta legal. Se existir um contrato de arrendamento formal de um quarto, a obrigação formal de certificado pode aplicar-se. Na prática, para habitação partilhada informal, a exigência tende a não ser aplicada — mas existe risco legal.
Onde posso verificar se um imóvel tem certificado válido?
No portal da ADENE (adene.pt), é possível verificar a validade de um certificado introduzindo o número do mesmo. Qualquer pessoa pode fazer esta consulta.
Controle os prazos dos seus imóveis sem esforço
Certificados energéticos, contratos a renovar, pré-avisos — o Senhorio acompanha todas as datas críticas para que nunca fique desconforme.