Inquilino Não Paga Renda: O Que Fazer em 2026

1. A partir de quando pode agir

Segundo o artigo 1083.º do Código Civil e as regras do NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano), o senhorio pode resolver o contrato quando o inquilino se encontra em mora no pagamento da renda por um período igual ou superior a 2 meses.

Isto significa que se a renda de fevereiro não foi paga e março chegou ao fim sem pagamento, está reunida a condição legal para iniciar o processo de resolução. Não espere mais — cada mês adicional representa dinheiro que dificilmente recuperará.

2. Primeiro passo: notificação escrita

Antes de recorrer a qualquer mecanismo legal, tem de notificar formalmente o inquilino. Esta notificação é um requisito obrigatório e deve ser feita por escrito.

Como notificar corretamente

A notificação deve ser enviada por carta registada com aviso de receçãoou entregue pessoalmente com documento de confirmação. Um email, mensagem ou chamada telefónica não têm valor legal para este efeito.

A carta deve incluir:

• Identificação do imóvel arrendado (morada completa)
• Referência ao contrato de arrendamento (data de celebração)
• Meses em atraso e os respetivos valores
• Prazo para regularização (habitualmente 8 dias úteis)
• Advertência de que o não pagamento levará à resolução do contrato

O inquilino pode purgar a mora

A lei portuguesa permite ao inquilino purgar a mora — ou seja, regularizar a dívida — até ao encerramento da audiência de julgamento, se pagar todas as rendas em atraso, juros de mora e custas. Se purgar a mora, o contrato mantém-se. O senhorio não pode recusar este pagamento.

A purgação só pode ser usada uma vez em cada período de 12 meses. Se o inquilino já a utilizou anteriormente no mesmo ano, pode avançar para a resolução mesmo que pague agora.

3. Resolução do contrato por falta de pagamento

Se o inquilino não regularizar a situação após a notificação, pode enviar a comunicação de resolução do contrato. Esta comunicação também deve ser feita por carta registada com aviso de receção.

A comunicação de resolução deve conter:

• Declaração expressa de que está a resolver o contrato
• Fundamento legal (falta de pagamento — artigo 1083.º CC)
• Prazo para desocupação do imóvel (30 dias é o prazo habitual em contratos habitacionais)
• Montante total em dívida

A partir da receção desta comunicação, o inquilino está em incumprimento do contrato. Se não sair voluntariamente, terá de recorrer ao BALP ou aos tribunais para obter a desocupação do imóvel.

4. Balcão Nacional do Arrendamento (BALP)

O BALP é o mecanismo criado em 2012 (Decreto-Lei n.º 1/2013) precisamente para agilizar o despejo por falta de pagamento. É mais rápido do que a via judicial tradicional e tem custos mais baixos.

Quando pode usar o BALP

Pode recorrer ao BALP quando o inquilino não desocupa voluntariamente o imóvel após a resolução do contrato. Para usar o BALP, precisa de:

• Cópia do contrato de arrendamento (registado na AT)
• Comprovativos das comunicações enviadas ao inquilino
• Aviso de receção comprovando que o inquilino recebeu as notificações
• Certidão predial do imóvel

O que acontece depois de entregar o requerimento

O BALP notifica o inquilino e concede-lhe um prazo de 15 dias para contestar ou sair voluntariamente. Se o inquilino não contestar e não sair, o BALP emite um título de desocupação que permite a entrada imediata no imóvel com agente de execução. O processo, quando corre sem contestação, demora entre 3 a 6 semanas.

Se o inquilino contestar com base em situação de especial vulnerabilidade (doença grave, menores a cargo, etc.), o processo transita para os tribunais e pode demorar consideravelmente mais.

5. Injunção e ação judicial

Além do despejo, precisa de recuperar as rendas em atraso. Para isso, tem dois caminhos:

Injunção (valores até 15.000 €)

A injunção é um procedimento simplificado nos tribunais para cobrar dívidas não contestadas. Se a dívida total de rendas em atraso for inferior a 15.000 €, pode apresentar uma injunção nos Balcões de Injunção ou online em citius.tribunaisnet.mj.pt.

Se o inquilino não contestar no prazo de 15 dias, a injunção torna-se automaticamente um título executivo — podendo penhorar salários, contas bancárias ou bens.

Ação judicial (valores superiores)

Para valores acima de 15.000 € ou em casos contestados, a ação de condenação no pagamento é a via adequada. Recomenda-se a assistência de um advogado, especialmente se o inquilino estiver a contestar ativamente.

6. Erros que os senhorios cometem

Alguns erros muito comuns podem atrasar o processo ou prejudicar a sua posição legal:

• Continuar a aceitar pagamentos parciais sem reserva explícita — aceitar qualquer valor pode ser interpretado como aceitação tácita e interromper o prazo de mora.
• Não ter o contrato registado na AT — sem registo, não tem acesso ao BALP e fica dependente dos tribunais comuns.
• Enviar notificações por email ou WhatsApp — sem valor legal para iniciar o processo formal.
• Esperar meses antes de agir — cada mês de inação aumenta a dívida e reduz a probabilidade de a recuperar.
• Não guardar todos os comprovativos de rendas pagas (transferências, recibos) — são essenciais para provar exatamente quais os meses em atraso.

7. Como evitar problemas futuros

A melhor forma de gerir rendas em atraso é evitar que cheguem a esse ponto. Algumas práticas que fazem diferença:

Antes de assinar o contrato

• Peça garantias: fiador, depósito caução (até 2 meses de renda) ou seguro de renda
• Verifique referências do inquilino anterior
• Confirme a situação de crédito se possível

Durante o contrato

• Defina um IBAN fixo para pagamento e peça débito direto sempre que possível
• Registe cada pagamento com data e valor — evita disputas sobre quais os meses em atraso
• Emita sempre recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças ou com uma ferramenta dedicada
• Aja cedo: um aviso informal logo no 1.º dia de atraso resolve 90% dos casos antes de se tornarem problemas reais

8. Perguntas frequentes

Quantos meses em atraso são necessários para poder resolver o contrato?

A lei exige 2 meses de mora para arrendamento habitacional. No arrendamento não habitacional (comercial), um único mês em atraso pode ser suficiente, dependendo dos termos do contrato.

Posso cobrar juros sobre as rendas em atraso?

Sim. A partir da data de vencimento de cada renda, têm-se aplicado juros de mora à taxa legal (atualmente 4% ao ano em contratos civis). Se o contrato previr uma taxa diferente, prevalece a taxa contratual, desde que não seja usurária.

O inquilino pode ficar no imóvel enquanto o processo decorre?

Sim. Enquanto não existir um título de desocupação emitido pelo BALP ou uma decisão judicial, o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel. Não pode forçá-lo a sair.

O contrato tem de estar registado na AT para usar o BALP?

Sim, o registo na AT é um requisito para aceder ao Procedimento Especial de Despejo (PED) através do BALP. Se o contrato não estiver registado, terá de recorrer à ação de despejo nos tribunais comuns, que é mais morosa.

E se o inquilino tiver filhos menores ou estiver doente?

O tribunal pode suspender o despejo temporariamente em casos de vulnerabilidade comprovada (menores de 18 anos, deficiência grave, doença oncológica, etc.). Nestes casos, o processo é encaminhado para os tribunais comuns e pode incluir prazos adicionais — geralmente entre 3 a 12 meses.

Posso fazer o processo sem advogado?

Para o BALP e para injunções até 5.000 €, não é obrigatório advogado. Para valores superiores ou se o inquilino contestar, é altamente recomendável ter apoio jurídico.