Retenção na Fonte em Arrendamentos 2026: Quando é Obrigatória e Como Funciona

1. O que é a retenção na fonte

A retenção na fonte é um mecanismo em que quem paga um rendimento (o devedor) desconta automaticamente uma percentagem de imposto antes de transferir o valor ao titular do rendimento (o credor). Esse desconto é entregue diretamente ao Estado, funcionando como um pagamento antecipado do imposto.

No contexto do arrendamento, significa o seguinte: se o seu inquilino for uma empresa, em vez de lhe pagar €1.000 de renda inteiros, paga €750 — e entrega os outros €250 (25%) às Finanças em seu nome. Quando fizer a sua declaração de IRS no ano seguinte, esses €250 já pagos são creditados na sua liquidação.

Não é uma penalização nem uma taxa adicional. É apenas uma questão de quem entrega o imposto ao Estado e quando. O valor que efetivamente paga em IRS é o mesmo; a diferença está em quem faz o pagamento por conta sua.

2. Quem é obrigado a reter

A obrigação de reter imposto nas rendas aplica-se apenas a determinadas categorias de pagadores. Não é universal.

São obrigados a reter na fonte:

• Pessoas coletivas (sociedades comerciais, lda, sa, unipessoais, etc.)
• Entidades sem personalidade jurídica (associações, fundações, cooperativas)
• Empresários em nome individual com contabilidade organizada
• Entidades públicas (Estado, autarquias, institutos públicos)
• Pessoas singulares com atividade em categoria B (profissionais liberais, etc.) quando o arrendamento é para fins da atividade

Não são obrigados a reter:

• Particulares (pessoas singulares que arrendam para habitação própria ou familiar)
• Empresários em nome individual no regime simplificado, quando o arrendamento é para habitação e não para a atividade

3. Qual a taxa de retenção aplicável

A taxa de retenção na fonte aplicável aos rendimentos prediais (Categoria F) em 2026 é de 25% para residentes em Portugal.

A retenção é calculada sobre o valor bruto da renda, antes de qualquer dedução de despesas. Se a renda é €1.200/mês, a retenção é €300/mês (25% de €1.200).

E os condomínios ou outros encargos incluídos na renda?

Se o contrato incluir montantes para condomínio, água ou outros serviços além da renda base, a AT considera que a retenção incide apenas sobre o valor da renda propriamente dita, desde que esses encargos estejam expressamente discriminados no contrato e nas faturas/recibos. Se estiver tudo englobado num valor único, a retenção aplica-se ao total.

4. Como funciona na prática

O fluxo mensal quando o inquilino é uma empresa funciona assim:

1. Você emite o recibo de renda (eletrônico, via Portal das Finanças) pelo valor bruto — por exemplo, €1.000.
2. O inquilino paga €750 (€1.000 menos 25% de retenção = €250).
3. O inquilino entrega os €250 à AT até ao dia 20 do mês seguinte, através da Declaração Mensal de Remunerações (DMR) ou, em alguns casos, de guia de pagamento autónoma.
4. No final do ano, o inquilino submete o Modelo 10, declarando o total das rendas pagas e as retenções efetuadas.
5. Quando faz o IRS, esses €250 por mês (€3.000 no ano) aparecem pré-preenchidos como crédito de imposto e são abatidos ao IRS que teria de pagar.

5. O Modelo 10 e a obrigação do inquilino

O Modelo 10 é a declaração anual que as entidades pagadoras de certos rendimentos — incluindo rendas — têm de submeter à AT, indicando o NIF do beneficiário, o total pago e o imposto retido.

O prazo de entrega do Modelo 10 é o último dia de fevereiro do ano seguinte ao dos rendimentos. Para as rendas de 2025, o Modelo 10 deveria ter sido entregue até 28 de fevereiro de 2026.

Para o senhorio, o Modelo 10 é importante por duas razões:

• Pré-preenchimento do IRS: Os dados do Modelo 10 alimentam a declaração de IRS pré-preenchida da AT. Se o inquilino cumpriu, os seus rendimentos de renda já aparecem preenchidos automaticamente.
• Prova de retenção: Caso haja divergência entre o que declarou e o que a AT tem registado, o Modelo 10 é o documento que resolve a disputa.

6. Como o senhorio usa o crédito no IRS

Quando preenche (ou valida) a declaração de IRS, o crédito de retenção na fonte aparece no Anexo F, quadro correspondente às retenções, e é abatido ao imposto apurado. Se as retenções forem superiores ao imposto devido, o resultado é um reembolso.

Concretamente, na declaração de IRS:

1. Declare os rendimentos brutos no Anexo F (Quadro 4 — Rendimentos Prediais).
2. Declare as despesas dedutíveis (manutenção, condomínio, IMI, seguros, etc.).
3. Indique o valor das retenções na fonte efetuadas pelo inquilino.
4. A AT calcula o imposto sobre o rendimento líquido e subtrai as retenções já pagas.

Se, por exemplo, o IRS sobre as rendas é €2.000 e as retenções foram €3.000, o resultado é um reembolso de €1.000 — a AT devolve o excesso retido. Isto é particularmente vantajoso com a nova taxa de 10% para arrendamento habitacional, uma vez que a taxa de retenção (25%) é muito superior à taxa de imposto final.

7. O que fazer se a empresa não reteve

Acontece com mais frequência do que se pensa: a empresa inquilina paga a renda pelo valor bruto, sem efetuar qualquer retenção. Quais as consequências?

Para o inquilino (empresa)

A empresa incorre numa infração tributária. Não ter retido quando era obrigada faz dela responsável pelo imposto não retido — pode ser objeto de coima e de liquidação adicional pela AT. Esta é uma responsabilidade exclusivamente da empresa, não do senhorio.

Para o senhorio

Nenhuma consequência direta, desde que declare o rendimento integral no IRS. Se a empresa não reteve, o senhorio simplesmente declara a renda total recebida (o valor bruto) sem indicar qualquer retenção. Paga o IRS sobre esse rendimento da forma normal.

Não é dever do senhorio verificar se a empresa cumpriu as suas obrigações de retenção. O que o senhorio não deve fazer é declarar uma retenção que não foi efetivamente feita — isso sim seria uma irregularidade fiscal.

Como resolver a situação com a empresa

Se descobriu que a empresa não estava a reter e pretende regularizar a situação:

• Para os meses futuros: comunique ao inquilino que devem passar a reter 25% e pagar-lhe o líquido. Peça-lhe que confirme por escrito que vai cumprir a obrigação a partir de determinado mês.
• Para os meses passados: o inquilino pode regularizar voluntariamente junto da AT, pagando o imposto em falta com juros. Enquanto não o fizer, é a empresa que está em incumprimento, não você.

8. A nova taxa de 10% e a retenção na fonte

Em 2026, senhorios que arrendam imóveis para habitação permanentepodem optar pela tributação à taxa reduzida de 10%, em vez da taxa de 28% (autónoma) ou das taxas progressivas gerais.

A existência de retenção na fonte não afeta o direito a esta opção. Se tiver um inquilino empresa e ele reteve 25%, pode ainda optar pelos 10% no IRS. O resultado será um reembolso significativo — a AT devolve a diferença entre os 25% retidos e os 10% efetivamente devidos.

Estes valores assumem rendimento líquido igual ao bruto (sem despesas). Com despesas dedutíveis (IMI, condomínio, obras), o rendimento tributável desce e o reembolso pode ser ainda maior.

9. Perguntas frequentes

O inquilino particular tem de reter?

Não. Um particular que arrenda um imóvel para habitação própria não tem qualquer obrigação de reter imposto. A retenção na fonte é uma obrigação exclusiva de entidades coletivas e de certos empresários individuais.

E se o inquilino empresa disser que não sabe como reter?

A obrigação é da empresa, não sua. Pode informá-la de que deve reter 25% do valor bruto da renda, entregar esse valor à AT via DMR (Declaração Mensal de Remunerações) até ao dia 20 do mês seguinte, e submeter o Modelo 10 no final do ano. O departamento de contabilidade ou o contabilista da empresa deve saber como proceder.

Posso pedir ao inquilino empresa que não retenha?

Não. A obrigação de reter é uma imposição legal que não pode ser afastada por acordo entre as partes. O contrato de arrendamento não pode dispensar a empresa de cumprir a lei fiscal. Se precisar do valor bruto logo disponível, terá de planear o seu fluxo de caixa considerando que receberá 75% mensalmente e o reembolso no IRS.

E se a empresa for estrangeira (não residente)?

Uma empresa com sede no estrangeiro que arrende imóvel em Portugal também está, em princípio, sujeita às mesmas obrigações. Na prática, o cumprimento pode ser mais difícil de verificar e de enforçar. Recomenda-se que o contrato especifique claramente o regime de retenção e que se consulte um contabilista em caso de dúvida.

A retenção na fonte aplica-se ao arrendamento comercial?

Sim. Quando o inquilino é uma empresa (seja para habitação de funcionários ou para uso comercial do espaço), a obrigação de reter aplica-se igualmente. A taxa é 25% para residentes em ambos os casos. Note, porém, que os rendimentos de arrendamento comercial não beneficiam da taxa reduzida de 10% introduzida para arrendamento habitacional permanente.

Onde vejo as retenções feitas no meu nome?

No Portal das Finanças, em "A Minha Situação Tributária" → "Retenções na Fonte", pode consultar as retenções registadas em seu nome por cada entidade pagadora. Verifique sempre esta informação antes de submeter o IRS, para confirmar que os dados correspondem às rendas efetivamente recebidas.