Senhorio vs Google Sheets
O Google Sheets é a escolha de muitos senhorios portugueses — é gratuito, está sempre disponível e sincroniza automaticamente. Mas há coisas que simplesmente não consegue fazer.
| Funcionalidade | Google Sheets | Senhorio |
|---|---|---|
| Registo de pagamentos de renda | ✓ Manual | ✓ Automático |
| Recibos eletrónicos legais (Portal Finanças) | ✗ | ✓ |
| Acesso em qualquer dispositivo | ✓ (conta Google) | ✓ |
| Alertas de prazos contratuais | ✗ (tem de configurar) | ✓ Automático |
| Cálculo de atualização de renda (INE) | Manual, com fórmulas | ✓ Automático |
| Simulação de IRS e regimes fiscais | ✗ | ✓ |
| Relatório para Anexo F do IRS | ✗ | ✓ |
| Registo de despesas dedutíveis | Manual | ✓ Com categorias legais |
| Histórico de contratos e documentos | Ficheiros dispersos no Drive | ✓ Centralizado |
| Custo | Gratuito | Plano pago |
| Conformidade com NRAU e AT | Responsabilidade do utilizador | ✓ Atualizado |
| Partilha com contabilista | ✓ Partilha de ficheiro | ✓ Exportação estruturada |
| Segurança de dados | Depende da conta Google | ✓ Dedicada |
O Google Sheets funciona — até surgir o primeiro problema
O Google Sheets tem vantagens reais sobre o Excel para gerir rendas: está sempre acessível no telemóvel, sincroniza em tempo real, e pode ser partilhado com o cônjuge ou contabilista sem enviar ficheiros por e-mail.
Para um senhorio com 1 imóvel e rotina estável, um Sheets bem organizado pode funcionar durante anos. O problema começa quando a lei exige ações que um Sheets simplesmente não pode executar — e quando um erro nessas ações tem custas fiscais ou legais.
O que o Google Sheets não faz por si
1. Emitir recibos eletrónicos legais
A lei portuguesa obriga todos os senhorios a emitir recibo eletrónico no Portal das Finanças para cada pagamento de renda recebido. O Google Sheets pode registar o pagamento — mas não emite o recibo.
Emitir um recibo no Portal das Finanças significa: fazer login, navegar até à área de recibos, preencher NIF do inquilino, valor, período, tipo de renda, e submeter. Para 3 imóveis, são 36 recibos por ano. Para 10 imóveis, são 120. O tempo acumula.
A coima por não emissão de recibo pode ir até 3.750€ para pessoas singulares. Um Sheets não o avisa quando está em falta — e não o pode substituir no Portal das Finanças.
2. Alertar para prazos que esquece
Um contrato de arrendamento de 1 ano que termina a 31 de dezembro exige que o senhorio envie a carta de não renovação até 2 de setembro (120 dias antes). Perdeu esse prazo? O contrato renova automaticamente.
É possível configurar um Google Sheets para alertar para datas? Em teoria, sim — com scripts do Google Apps Script ou integração com o Google Calendar. Na prática, a maioria dos senhorios não o faz, ou configura uma vez e esquece de manter quando há mudanças de contrato.
Os prazos críticos que um Sheets não gere automaticamente incluem:
- Pré-aviso de não renovação de contrato (120 ou 240 dias)
- Registo do contrato na AT (30 dias após início)
- Entrega do Mapa de Rendas / Modelo 2 (15 de fevereiro)
- Comunicação de atualização de renda ao inquilino (antes do início do ano)
- Prazo de declaração de IRS (abril–junho)
3. Calcular o IRS da forma certa
Desde 2025, o IRS de arrendamento tem três regimes fiscais distintos: o RSAA (taxa 0%, com critérios de renda máxima), a taxa reduzida de 10% (para contratos habitacionais ≤€2.300/mês), e o regime geral de 25% (ou englobamento). A decisão entre os três depende da situação fiscal total do senhorio.
Um Sheets pode ter fórmulas para simular estes regimes — mas alguém tem de as construir, manter atualizadas quando a lei muda, e o senhorio tem de saber interpretar os resultados. A lei fiscal mudou em 2024, 2025 e 2026. Quem tem um Sheets com as regras de 2023 pode estar a calcular mal há dois anos sem saber.
4. Preparar o Anexo F do IRS
O Anexo F da declaração de IRS exige o rendimento bruto por contrato, as despesas dedutíveis categorizadas, o NIF do inquilino, o número do contrato registado na AT e o município do imóvel. Reunir tudo isto de um Sheets no final de março é um processo propenso a erros — especialmente se houve mudanças de inquilino, obras, ou despesas variáveis.
Onde o Google Sheets ainda tem vantagem
Sendo honesto: o Sheets tem pontos fortes reais que merecem reconhecimento.
- É gratuito: para um senhorio com 1 imóvel e renda baixa, o custo de um software dedicado pode não justificar-se
- É flexível: pode adaptar completamente a estrutura às suas necessidades específicas
- A partilha é simples: enviar o link ao contabilista é rápido
- Não há lock-in: os dados são seus, exportáveis a qualquer momento
O Sheets é uma ferramenta honesta. O problema não é o que o Sheets é — é o que a gestão de arrendamento em Portugal exige que vai além do que o Sheets pode dar.
Para quem o Senhorio é a alternativa certa
O Senhorio foi construído especificamente para senhorios portugueses — não é uma plataforma internacional adaptada com um add-on para o mercado português. O que isso significa na prática:
Recibos legais integrados
Emissão de recibos eletrónicos em conformidade com os requisitos da AT, sem sair da plataforma.
Prazos automáticos
Alertas para pré-avisos contratuais, registo na AT, Mapa de Rendas e declaração de IRS — sem configurar scripts.
IRS atualizado
Simulação dos três regimes fiscais de 2026 com as regras corretas, atualizada a cada mudança legislativa.
Quando faz sentido mudar do Sheets para o Senhorio
Não é preciso mudar imediatamente se o Sheets está a funcionar para si. Mas estes são os sinais de que uma plataforma dedicada começa a fazer sentido:
- Tem 2 ou mais imóveis arrendados
- Mudou de inquilino e teve de gerir novos registos, cauções e prazos
- Já esqueceu um prazo da AT ou um pré-aviso de contrato
- Passou horas a reunir dados para o IRS em março
- Quer ter a certeza de que os recibos estão todos emitidos correctamente
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