Isenção de IMI para Senhorios em 2026: Quem Qualifica e Como Pedir

Controle os seus impostos e benefícios fiscais num só lugar

O Senhorio calcula automaticamente os impostos sobre rendas e ajuda-o a identificar todos os benefícios fiscais a que tem direito — incluindo isenções de IMI.

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1. O que é o IMI e quanto paga um senhorio

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente por todos os proprietários de imóveis em Portugal — sejam eles habitados pelo próprio, arrendados ou devolutos. A taxa varia entre 0,3% e 0,8% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, consoante o município.

Para um apartamento com VPT de 120.000 € numa cidade com taxa de 0,4%, o IMI anual é de 480 €. Para imóveis com VPT mais elevado ou em municípios com taxas mais altas, o valor pode facilmente ultrapassar os 1.000 € por ano.

Ao contrário do que muitos senhorios pensam, o IMI não é automaticamente dedutível no IRS como despesa de arrendamento. Para o deduzir, tem de ser uma despesa de manutenção e conservação do imóvel arrendado — e a AT pode questionar a imputação. Por isso, poupar diretamente em IMI através de isenções tem muito mais impacto do que tentar deduzi-lo.

Nota importante sobre IMI e IRS:

O IMI é dedutível como despesa no Anexo F do IRS apenas se o imóvel estiver arrendado e o senhorio declarar os rendimentos. No entanto, a isenção de IMI oferece um benefício mais direto: simplesmente não paga o imposto. Veja a secção sobre combinação de benefícios.

2. Isenção de IMI por arrendamento a preços acessíveis

A Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) introduziu um regime de benefícios fiscais para senhorios que arrendam os seus imóveis a preços abaixo do mercado. O objetivo é incentivar a colocação de mais imóveis no mercado de arrendamento habitacional a preços acessíveis.

Desconto de 25% em IMI — renda 20% abaixo do mercado

Se arrendar o seu imóvel a uma renda pelo menos 20% abaixo do valor mediano de mercado para a zona e tipologia (publicado anualmente pelo INE/Confidencial Imobiliário), tem direito a um desconto de 25% no valor do IMI.

Por exemplo: se a renda de mercado mediana para um T2 na sua zona é 1.000 € e arrendar por 800 € ou menos, o IMI desse imóvel fica reduzido em 25% — poupando 120 € por ano num imóvel com IMI de 480 €.

Isenção total de IMI — renda 50% abaixo do mercado

Se arrendar a uma renda pelo menos 50% abaixo do valor mediano de mercado, a isenção é total — 100% de desconto em IMI durante o período do contrato.

Este limiar é muito exigente na prática e pode não fazer sentido económico para a maioria dos senhorios. No entanto, combinado com os benefícios de IRS da taxa reduzida a 10%, pode tornar-se atrativo para senhorios que queiram maximizar os benefícios fiscais.

Como se calcula o "valor mediano de mercado"?

Os valores de referência são publicados anualmente pelo INE em conjunto com o portal Confidencial Imobiliário ao nível da freguesia. A AT verifica a conformidade aquando da submissão. Os valores de 2026 estão disponíveis no Portal das Finanças → Serviços tributários → Rendas.

Requisitos para o benefício

Para qualificar para estes descontos e isenções de IMI, o contrato de arrendamento tem de cumprir as seguintes condições:

Ser um contrato de arrendamento habitacional (não comercial)
Ter duração mínima de 2 anos
Estar registado na AT (obrigatório para este tipo de benefício)
A renda estar fixada ao nível exigido no início do contrato
O imóvel não pode ter beneficiado de apoios para reabilitação nos últimos 10 anos em alguns casos

3. Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) é gerido pelo IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana) e permite aos senhorios arrendar os seus imóveis ao Estado, que os subarrenda a famílias em lista de espera de habitação pública.

Em troca, o senhorio recebe um conjunto de garantias que eliminam os principais riscos do arrendamento privado:

Isenção total de IMI durante o período do contrato com o IHRU
Isenção de IRS sobre os rendimentos do arrendamento (0% de imposto)
Garantia de pagamento da renda pelo Estado, mesmo que o inquilino não pague
Imóvel devolvido em bom estado no final do contrato
Cobertura de danos até um limite estabelecido no contrato

O que é pedido ao senhorio no PAA

Em troca destas garantias e benefícios fiscais, o senhorio tem de aceitar uma renda fixada pelo IHRU — geralmente entre 20% e 50% abaixo do valor de mercado. O contrato tem duração mínima de 5 anos.

Para senhorios com imóveis devolutos ou com dificuldade em encontrar inquilinos de confiança, o PAA pode ser financeiramente vantajoso quando se somam a isenção de IRS, a isenção de IMI e a garantia de recebimento.

Como aderir ao PAA:

Aceder ao portal do IHRU (ihru.pt) → Programa de Apoio ao Arrendamento
Preencher a ficha de candidatura com dados do imóvel
Aguardar avaliação e proposta do IHRU
Assinar contrato de mediação com o IHRU
Comunicar à AT para ativar os benefícios fiscais

4. Outros benefícios: reabilitação urbana e jovens

Isenção de IMI por reabilitação urbana

Imóveis que sejam objeto de obras de reabilitação urbana reconhecidapodem beneficiar de isenção de IMI por um período de 3 anos, renovável por mais 5 anos. Esta isenção aplica-se independentemente de o imóvel estar ou não arrendado.

Para a obter, as obras têm de ser realizadas em Área de Reabilitação Urbana (ARU)e o imóvel deve passar de um estado de conservação médio ou inferior para bom ou muito bom (avaliado pela câmara municipal).

Arrendamento a jovens até 35 anos

Desde 2024, os contratos de arrendamento celebrados com jovens até 35 anostêm acesso a uma taxa de IRS reduzida de 10% sobre as rendas recebidas (ou 0% nos primeiros 2 anos em alguns casos), sem necessidade de a renda estar abaixo do preço de mercado. No entanto, este benefício aplica-se ao IRS — não ao IMI diretamente.

Mesmo assim, quando combinado com uma renda a preços de mercado, este regime pode ser mais vantajoso do que os descontos de IMI por habitação acessível, pois não exige redução de renda para obter poupança fiscal.

5. Como pedir a isenção ou desconto de IMI

O processo varia consoante o benefício em causa, mas em todos os casos é necessário interagir com o Portal das Finanças (e-fatura / at.gov.pt).

Para a isenção por habitação acessível (Mais Habitação)

Registe o contrato na AT dentro dos primeiros 30 dias — é condição obrigatória para aceder ao benefício.
Emita os recibos de renda eletrónica pelo Portal das Finanças ou plataforma autorizada, com o valor de renda acordado.
Submeta o pedido de reconhecimento do benefício no Portal das Finanças → Serviços → IMI → Benefícios Fiscais. Terá de indicar o contrato, o imóvel e a renda praticada.
A AT compara a renda declarada com o valor mediano de mercado para a zona e aplica o desconto correspondente na liquidação de IMI do ano seguinte.

Para a isenção por reabilitação urbana

O pedido é feito junto da câmara municipal após conclusão das obras, que emite uma certidão de reabilitação. Esta certidão é depois apresentada na AT para reconhecimento formal da isenção.

Prazo para pedir a isenção:

A isenção de IMI por arrendamento acessível tem de ser pedida durante o ano civil em que o contrato foi celebrado ou até 30 de junho do ano seguinte, para que produza efeitos no próximo ciclo de liquidação do IMI. Se perder o prazo, a isenção só será aplicada no ano subsequente.

6. Combinar a isenção de IMI com benefícios de IRS

A estratégia mais eficiente para os senhorios portugueses consiste em combinar benefícios de IRS e IMI no mesmo contrato de arrendamento.

Veja como diferentes cenários de renda e duração de contrato afetam a carga fiscal total:

Cenário	Taxa IRS	Desconto IMI
Contrato normal, renda a preços de mercado	25% (autónoma)	Sem desconto
Contrato ≥ 5 anos, renda a preços de mercado	10%	Sem desconto
Contrato ≥ 2 anos, renda 20% abaixo mercado	10% ou 25%	25% desconto IMI
Contrato ≥ 2 anos, renda 50% abaixo mercado	10% ou 0%	100% isenção IMI
PAA (arrendamento ao Estado via IHRU)	0%	100% isenção IMI

Para calcular qual o cenário mais vantajoso no seu caso concreto — considerando a renda atual, o VPT do imóvel e a sua situação fiscal — use a calculadora de impostos do Senhorio.

Simule a sua carga fiscal com e sem isenções

A calculadora do Senhorio compara os diferentes regimes de IRS e mostra o impacto real das isenções de IMI na rentabilidade do seu imóvel.

Calculadora de Impostos →Simulador IRS

7. Perguntas frequentes

A isenção de IMI aplica-se automaticamente se arrendar a preços acessíveis?

Não. Tem de fazer um pedido formal no Portal das Finanças, indicando o contrato de arrendamento e a renda praticada. A AT verifica os requisitos e aplica o desconto na liquidação seguinte.

O imóvel tem de ser a residência permanente do inquilino?

Sim, para os benefícios por habitação acessível e para o PAA. O arrendamento tem de ser para fins habitacionais e constituir a habitação permanente do arrendatário. Contratos de arrendamento não habitacional (comercial) não beneficiam destas isenções.

Posso pedir a isenção de IMI e a taxa reduzida de IRS em simultâneo?

Sim. Os dois benefícios são cumuláveis. Se tiver um contrato de 5 anos com renda 20% abaixo do mercado, pode ter IRS a 10% e desconto de 25% em IMI. São dois pedidos separados: um no Portal das Finanças (para o IMI) e a condição de IRS fica automática com o prazo contratual.

O desconto de IMI aplica-se ao ano em que faço o pedido ou ao seguinte?

O IMI é liquidado com base na situação em 31 de dezembro do ano anterior. Se registar o contrato e pedir o benefício em 2026, o desconto começa a aplicar-se na liquidação de IMI de 2027 (paga em 2027/2028). Convém agir cedo para não perder um ciclo.

Se o inquilino não pagar a renda, perco a isenção de IMI?

O benefício está associado ao contrato vigente, não ao efetivo pagamento. Se o contrato estiver ativo e registado, a isenção mantém-se. Se o contrato for resolvido por falta de pagamento, o benefício cessa para os períodos seguintes.

Imóveis em condomínio têm acesso às mesmas isenções?

Sim. O IMI é cobrado por fração autónoma (cada apartamento ou imóvel individualmente). A isenção ou desconto aplica-se à fração arrendada, independentemente de o edifício ter outras frações.