Novo Senhorio: O Que Fazer nas Finanças Antes de Arrendar em 2026

1. Antes de anunciar o imóvel

Antes de colocar o imóvel no mercado, há duas coisas que tem de tratar para estar em conformidade legal:

Certificado energético

O certificado energético é obrigatório antes de publicar qualquer anúncio. Tem de ser emitido por um perito certificado SCE/ADENE e é válido por 10 anos. O custo típico para um apartamento T2/T3 fica entre €180 e €280. Sem ele, não pode legalmente anunciar o imóvel nem registar o contrato na AT.

Verificar a situação registal do imóvel

Confirme que o imóvel está registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial e que não há ónus ou encargos que impeçam o arrendamento (hipotecas com cláusulas restritivas, por exemplo). Verifique também se o imóvel tem licença de utilização para habitação — imóveis sem licença de habitação não podem ser legalmente arrendados para esse fim.

2. Ao assinar o contrato

O contrato de arrendamento habitacional deve obedecer ao NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano) e incluir obrigatoriamente:

• Identificação completa do senhorio e do inquilino (NIF obrigatório de ambos)
• Identificação do imóvel (morada e artigo matricial)
• Valor da renda e periodicidade de pagamento
• Duração do contrato
• Número e classe do certificado energético
• Valor do depósito-caução (se aplicável)
• Data e assinaturas de ambas as partes

3. Registar o contrato na AT (obrigatório)

Este é o passo que mais novos senhorios esquecem — e tem consequências sérias. O contrato de arrendamento tem de ser comunicado à AT no prazo de 30 dias a contar da data de assinatura.

O registo é feito no Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt):

1. Aceda ao Portal das Finanças com as suas credenciais
2. Vá a Serviços → Imóveis → Arrendamento → Comunicar Início de Arrendamento
3. Preencha os dados do imóvel, do inquilino (NIF obrigatório) e do contrato
4. Indique o valor da renda e a data de início
5. Submeta e guarde o comprovativo

O que acontece se não registar

Sem registo na AT, o contrato fica em situação irregular. As consequências práticas são:

• Não pode usar o BALP para despejo em caso de falta de pagamento — fica dependente dos tribunais comuns, que são muito mais morosos.
• Coima entre €125 e €1.250 por cada contrato não comunicado.
• Perda de benefícios fiscais — a taxa reduzida de IRS de 10% para rendas exige que o contrato esteja registado.

4. Emitir recibos de renda eletrónicos

Em Portugal, todos os senhorios são obrigados a emitir recibos de renda eletrónicos pelo Portal das Finanças (ou por software certificado pela AT). Não pode substituir este requisito por recibos em papel, transferências bancárias com referência ou qualquer outro método.

Para emitir recibos no Portal das Finanças:

1. Aceda ao Portal das Finanças
2. Vá a Serviços → Imóveis → Arrendamento → Emitir Recibo de Renda Eletrónico
3. Selecione o contrato (que tem de estar já registado)
4. Indique o mês a que respeita e o valor recebido
5. Emita e envie cópia ao inquilino

O recibo deve ser emitido no mês a que a renda respeita — o ideal é emiti-lo no próprio dia de pagamento, mas tem até ao último dia do mês seguinte.

Alternativa: software com integração AT

Muitos senhorios optam por software de gestão de arrendamento que emite os recibos diretamente na AT sem precisar de aceder manualmente ao portal cada mês. Para senhorios com dois ou mais imóveis, esta solução poupa tempo significativo e reduz o risco de erro.

5. Declarar as rendas no IRS (Anexo F)

Os rendimentos de arrendamento são tributados em IRS — Categoria F (Rendimentos Prediais). Não precisa de abrir "atividade" como trabalhador independente nem fazer qualquer registo especial antes de receber a primeira renda. A declaração é feita anualmente, no IRS, através do Anexo F.

Deve declarar no Anexo F:

• O total de rendas recebidas em cada imóvel durante o ano
• As despesas dedutíveis (obras de conservação, seguro multiriscos, IMI, condomínio, certificado energético, etc.)
• O regime fiscal escolhido para cada imóvel (taxa autónoma, taxa reduzida 10% ou RSAA)

6. Escolher o regime fiscal certo

Esta é uma das decisões com maior impacto financeiro que tem de tomar como senhorio. Existem três regimes possíveis para tributar as suas rendas:

Taxa autónoma de 25%

A taxa base para rendimentos prediais. Aplica-se às rendas brutas, com possibilidade de deduzir despesas comprovadas. O IRS é liquidado à taxa de 25% sobre o resultado líquido (rendas menos despesas).

Taxa reduzida de 10%

Para contratos de arrendamento habitacional com renda mensal igual ou inferior a €2.300 e duração mínima de 2 anos. Uma das alterações fiscais mais relevantes dos últimos anos — pode representar uma poupança significativa relativamente à taxa de 25%. Exige que o contrato esteja registado na AT.

RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível)

Para rendas muito abaixo do mercado (habitação acessível). Oferece isenção total de IRS em rendas que estejam pelo menos 20% abaixo do preço de mercado. Requer aprovação prévia da candidatura ao programa Casa Acessível.

A escolha do regime tem de ser ponderada em função do valor da renda, duração do contrato e outras rendas que receba. Use sempre um simulador antes de decidir.

7. Erros que novos senhorios cometem

Com base nas questões mais frequentes de quem arrenda pela primeira vez, aqui estão os erros mais comuns — e como evitá-los:

Não registar o contrato na AT a tempo

O prazo são 30 dias. Muitos senhorios registam tarde ou confundem este passo com a declaração do IRS. São obrigações distintas, com prazos distintos.

Não emitir recibos eletrónicos todos os meses

Alguns senhorios acham que podem emitir todos os recibos de uma vez no final do ano. A lei exige que o recibo seja emitido no mês correspondente. Emitir recibos em atraso em massa levanta suspeitas na AT e pode resultar em multas.

Confundir depósito-caução com renda

O depósito-caução não é rendimento — não deve ser declarado nem incluído nos recibos de renda. Deve ser devolvido no fim do contrato (ou parte dele usada para cobrir danos ou dívidas). Trate-o sempre como um valor em custódia.

Não guardar faturas de despesas

As despesas de conservação, IMI, seguro e outros custos do imóvel são dedutíveis no IRS — mas só se tiver fatura em seu nome com NIF. Exija sempre fatura, mesmo para pequenas reparações.

Escolher o regime fiscal errado

Optar pela taxa de 25% quando a taxa de 10% se aplicaria, ou vice-versa, pode custar centenas de euros por ano. Faça a simulação antes de submeter o IRS.

8. Perguntas frequentes

Preciso de abrir atividade nas Finanças para arrendar um imóvel?

Não. Os rendimentos de arrendamento de imóveis próprios são Categoria F (rendimentos prediais) e não exigem abertura de atividade. A abertura de atividade é para trabalho independente (Categoria B). Simplesmente declare as rendas no Anexo F do IRS.

E se o meu inquilino não tiver NIF português?

Se o inquilino for residente em Portugal, é obrigatório ter NIF para celebrar contratos. Se for estrangeiro sem residência, pode registar o contrato sem NIF do inquilino, mas deve indicar os dados do passaporte e país de origem.

Tenho de declarar as rendas mesmo que sejam de um só mês do ano?

Sim. Qualquer rendimento de arrendamento recebido durante o ano tem de ser declarado no IRS, independentemente do número de meses ou do valor.

Posso deduzir o IMI pago pelo imóvel que arrendo?

Sim. O IMI pago por imóveis arrendados é uma despesa dedutível nos rendimentos prediais. Guarde o comprovativo de pagamento para incluir no Anexo F.

O que acontece se não declarar as rendas no IRS?

A AT tem acesso aos dados dos recibos eletrónicos que emitiu. A falta de declaração ou declaração incorreta pode resultar em coimas, juros de mora e correções fiscais. Em casos de omissão deliberada, pode configurar fraude fiscal.