Processo de Despejo em Portugal 2026: Da Notificação à Recuperação do Imóvel

1. Quando o senhorio pode pedir o despejo

Em Portugal, o despejo é possível em diversas situações. As mais comuns para senhorios são:

A principal distinção legal é entre resolução do contrato (o contrato termina por incumprimento ou fundamento legal) e cessação por fim de prazo (o contrato chegou ao fim da sua vigência). O procedimento legal é ligeiramente diferente em cada caso, mas a via prática — BALP ou tribunal — é a mesma.

2. As duas vias: BALP e tribunal

Em Portugal existem duas vias para obter o despejo judicial:

Via 1 — BALP (Balcão Nacional do Arrendamento)

O BALP é um mecanismo administrativo criado especificamente para acelerar o despejo em arrendamentos. É gerido pelo Instituto dos Registos e Notariado (IRN) e permite obter o título de desocupação sem ir a tribunal — quando o inquilino não contesta.

É a via mais rápida quando:

• O inquilino não responde ou não contesta
• A situação é clara (falta de pagamento documentada ou contrato expirado)

Via 2 — Acção especial de despejo no tribunal

Quando o inquilino contesta o pedido no BALP, o processo é automaticamente remetido ao tribunal. Também se pode recorrer directamente ao tribunal em situações mais complexas ou quando se pretende também pedir os valores em dívida.

O tribunal tem meios coercivos que o BALP não tem: pode ordenar a entrega coerciva do imóvel, com recurso a oficiais de diligências se necessário.

3. Notificação prévia obrigatória

Antes de iniciar qualquer processo de despejo por falta de pagamento, o senhorio tem de notificar o inquilino por escrito e dar-lhe um prazo para regularizar a situação. Esta notificação é obrigatória por lei — sem ela, o processo de despejo pode ser invalidado.

A notificação deve:

• Ser feita por escrito (carta registada com aviso de receção é o método mais seguro)
• Indicar o montante em dívida ao dia da notificação
• Dar ao inquilino um prazo de 8 dias úteis para pagar tudo o que deve (rendas em atraso + juros de mora)
• Informar que, não havendo pagamento, o senhorio irá iniciar o procedimento de despejo

Para despejo por fim de contrato

Quando o contrato terminou e o inquilino não entregou o imóvel, não é necessária a notificação de 8 dias — basta demonstrar que o contrato chegou ao fim e que o senhorio comunicou atempadamente a não renovação (quando aplicável).

4. Procedimento BALP: passo a passo

Passo 1 — Requerer o procedimento especial de despejo

O requerimento é feito electronicamente no portal do BALP (balcaoarrendamento.mj.pt) ou presencialmente nos serviços de registo. Deve apresentar:

• Contrato de arrendamento (cópia)
• Prova do registo do contrato na AT
• Cópia da notificação enviada ao inquilino e comprovativo de entrega
• Documentação da dívida (valor em atraso, datas)
• Identificação das partes

Passo 2 — Notificação ao inquilino pelo BALP

O BALP notifica o inquilino para, no prazo de 15 dias, ou:

• Desocupar o imóvel voluntariamente e entregar as chaves, ou
• Pagar todas as rendas em dívida e encargos, ou
• Contestar o pedido (apresentar oposição).

Passo 3a — Inquilino não responde nem desocupa

Se o inquilino não responde e não desocupa, o BALP emite o título de desocupação. Este título permite ao senhorio — com a ajuda de um agente de execução — entregar o imóvel coercivamente através do agente de execução ou dos oficiais de diligências.

Passo 3b — Inquilino paga a dívida

Se o inquilino pagar tudo (rendas em atraso mais encargos) dentro do prazo, o contrato mantém-se e o procedimento é arquivado. Uma segundo incumprimento dentro de 12 meses não beneficia do mesmo direito de cura.

Passo 3c — Inquilino contesta

Se o inquilino apresentar oposição, o processo é remetido ao tribunal judicial da comarca competente para acção especial de despejo. O BALP suspende o procedimento e envia toda a documentação ao tribunal.

5. Acção especial de despejo no tribunal

A acção especial de despejo foi criada pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) como processo mais célere do que o processo comum. Pode ser iniciada directamente no tribunal (sem passar pelo BALP) em casos mais complexos.

Competência

O tribunal competente é o Tribunal Judicial da Comarca onde o imóvel se situa. Em Lisboa e Porto, os Juízos Locais Cíveis concentram a maioria destes processos.

Representação por advogado

No tribunal, o senhorio tem de ser representado por advogado. Ao contrário do procedimento BALP inicial (onde é possível actuar sem advogado para valores até €5.000), na acção judicial a representação por advogado é obrigatória independentemente do valor.

Fases do processo

O processo segue as seguintes fases após entrada no tribunal:

1. Citação do réu (inquilino) — O tribunal cita o inquilino para contestar no prazo de 15 dias.
2. Contestação — Se o inquilino contestar, o processo segue para julgamento. Sem contestação, o tribunal profere sentença de revelia.
3. Julgamento — Audiência de julgamento com apresentação de provas e testemunhas. A sentença é proferida no final da audiência ou posteriormente.
4. Sentença e execução — Com sentença favorável, o senhorio obtém título executivo e pode proceder ao despejo coercivo através do agente de execução.

6. Prazos reais: quanto tempo demora

Os prazos legais teóricos e os prazos reais são muito diferentes. Aqui está uma estimativa honesta com base em processos típicos:

7. Custos do processo

Os custos variam conforme a via escolhida e se o processo é contestado:

Em total, um processo de despejo não contestado via BALP pode custar €300 a €700. Um processo judicial contestado pode custar €2.000 a €6.000 ou mais, sem contar as rendas perdidas durante o processo.

O seguro de renda cobre alguns destes custos — honorários de advogado, custas judiciais e as rendas não pagas enquanto o processo decorre. Leia o nosso artigo sobre seguro de renda em Portugal para avaliar se compensa.

8. E se o inquilino está protegido?

Alguns inquilinos têm protecções legais especiais que podem suspender ou limitar o despejo:

Idosos e pessoas com deficiência

Inquilinos com 65 ou mais anos ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60% têm protecções legais que podem impedir o despejo por oposição à renovação ou por necessidade de habitação própria do senhorio. O despejo por falta de pagamento, no entanto, mantém-se possível — a protecção não cobre incumprimentos financeiros.

O nosso guia sobre inquilinos protegidos em Portugal explica em detalhe o que o senhorio pode e não pode fazer nestes casos.

Famílias com menores dependentes

Em situações de despejo que envolvam famílias com menores, os tribunais e as câmaras municipais podem ser chamados a intervir para garantir alojamento alternativo. Isto não impede o despejo, mas pode adicionar complexidade ao processo e envolver a Segurança Social.

9. Erros que atrasam ou invalidam o processo

Estes são os erros mais frequentes que prolongam desnecessariamente o processo:

Não fazer a notificação prévia obrigatória

Avançar para o BALP sem ter previamente notificado o inquilino por carta registada para pagar no prazo de 8 dias úteis é o erro mais comum. O BALP rejeita requerimentos sem esta prova, obrigando a recomeçar do início.

Contrato não registado na AT

Se o contrato de arrendamento não está registado na Autoridade Tributária, o processo BALP não pode avançar. O registo é obrigatório há anos, mas ainda existem contratos antigos não registados. Regularize antes de iniciar o procedimento.

Endereço de notificação desactualizado

As notificações têm de ser enviadas para a morada do inquilino indicada no contrato (ou morada conhecida e documentada). Se o inquilino mudou de morada e não notificou o senhorio, pode haver problemas com a citação pelo BALP ou pelo tribunal.

Calcular mal o montante em dívida

O requerimento deve indicar com precisão o montante em dívida. Erros neste cálculo — esquecer juros de mora, incluir valores contestáveis — podem ser usados pelo inquilino para contestar e atrasar o processo.

Aceitar pagamentos parciais sem ressalva

Se aceitar pagamentos parciais do inquilino sem deixar claro por escrito que aceita "sem prejuízo do processo em curso", pode ser interpretado como renúncia ao fundamento de despejo. Nunca aceite pagamentos parciais durante um processo activo sem aconselhamento jurídico.

Entrar no imóvel sem título executivo

Entrar no imóvel, mudar a fechadura ou retirar pertences do inquilino sem título legal é crime (violação de domicílio) — mesmo que o inquilino claramente não tenha direito a estar lá. Aguarde sempre o título de desocupação ou sentença judicial.

10. Após o despejo: recuperar e vistoriar o imóvel

Com o imóvel desocupado, há um conjunto de passos importantes:

Vistoria imediata com documentação fotográfica

Faça uma vistoria detalhada imediatamente após a entrega do imóvel, com registo fotográfico e em vídeo de cada divisão. Compare com a vistoria de entrada (se existir). Documente todos os danos além do desgaste normal.

Caução e retenção por danos

Se existe caução depositada e existem danos além do desgaste normal, pode reter o valor necessário para reparações. A retenção tem de ser comunicada por escrito ao (ex-)inquilino com indicação dos danos e valores, no prazo máximo de 30 dias após a entrega do imóvel.

Acção para recuperar rendas em dívida

O processo de despejo dá-lhe de volta o imóvel, mas não recupera automaticamente as rendas em dívida. Para esse efeito, terá de propor uma acção declarativa de condenação no tribunal, ou executar eventual sentença do processo de despejo que já tenha condenado o ex-inquilino ao pagamento.

Notificar a AT da cessação do contrato

Após o despejo, comunique a cessação do contrato à Autoridade Tributária no Portal das Finanças. Isto encerra as obrigações fiscais associadas a esse contrato e evita liquidações indevidas de IMI por arrendamento activo.

11. Perguntas frequentes

Posso mudar a fechadura se o inquilino não paga há meses?

Não — nunca. Mudar a fechadura sem título executivo (sentença ou título BALP) é crime de violação de domicílio e pode resultar em processo penal. Além disso, o senhorio ficaria obrigado a re-admitir o inquilino e o processo de despejo ficaria gravemente comprometido. Siga sempre o procedimento legal.

O inquilino pode invocar dificuldades económicas para impedir o despejo?

Dificuldades económicas não são, por si só, fundamento legal para suspender o despejo por falta de pagamento. O tribunal pode, em circunstâncias excepcionais e com base em factores muito específicos, conceder um prazo adicional ao inquilino, mas não pode impedir definitivamente o despejo por falta de pagamento.

Se o contrato terminou mas o inquilino não sai, tenho de fazer despejo?

Sim — o inquilino permanece no imóvel sem título jurídico após o fim do contrato, mas o senhorio tem de obter o despejo através do BALP ou tribunal. Não pode agir por conta própria. A boa notícia é que o processo por fim de contrato (sem contestação) tende a ser mais rápido do que o por falta de pagamento.

Posso despejar o inquilino se ele subarrendou sem autorização?

Sim — a sublocação não autorizada é fundamento para resolução do contrato por incumprimento. Neste caso, envie uma notificação escrita a comunicar a resolução e, se o inquilino não sair, inicie o procedimento BALP com base nesse fundamento. Mantenha evidências da sublocação (anúncios, testemunhos, acesso ao imóvel).

E os bens que o inquilino deixou no imóvel após o despejo?

Os bens do ex-inquilino não podem ser deitados fora ou destruídos sem mais. Deve notificar o ex-inquilino por escrito a pedir que os levante no prazo de 30 dias. Se não o fizer, pode recorrer ao tribunal para autorizar a remoção e disposição dos bens. Guarde os bens num local seguro entretanto — mesmo que seja o próprio imóvel, se estiver vazio.