Regime do Arrendamento Acessível 2026: Taxa de IRS de 5% e Como Aderir

1. O que é o Regime do Arrendamento Acessível

O Regime do Arrendamento Acessível foi criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de Maio, e enquadra-se nas políticas públicas de habitação acessível em Portugal. O objectivo é simples: incentivar os senhorios a arrendar a preços moderados em troca de benefícios fiscais substanciais.

O RAA estabelece um contrato de cooperação entre o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) e o senhorio. O senhorio compromete-se a arrendar o imóvel por um valor igual ou inferior ao limite fixado para a sua localização e tipologia. Em troca, o Estado oferece uma carga fiscal significativamente reduzida.

2. Benefícios fiscais: IRS 5%, IMI e AIMI

O RAA oferece três tipos de benefícios fiscais acumuláveis, que tornam este regime extremamente atractivo para senhorios com imóveis em zonas onde os limites de renda não estão muito abaixo do mercado.

IRS reduzido a 5%

A principal vantagem do RAA é a taxa de IRS de 5% sobre as rendas auferidas. Comparado com a taxa de 25% (taxa liberatória normal para rendas) ou com as taxas progressivas em Categoria B, a diferença é enorme.

Para contratos enquadrados no RAA em que a renda está fixada em pelo menos 20% abaixo dos valores de referência do mercado (definidos pelo IHRU para cada zona), a taxa de IRS é de 5%.

Nos contratos em que a renda está entre 10% e 20% abaixo dos valores de referência, a redução fiscal é menor mas ainda significativa.

Isenção de IMI

Os imóveis integrados no RAA beneficiam de isenção de IMIdurante toda a vigência do regime. Para imóveis com VPT elevado ou em concelhos com taxas de IMI altas, esta isenção pode representar uma poupança anual considerável.

Num imóvel com VPT de €150.000 num concelho com taxa de IMI de 0,45%, a isenção representa €675/ano — cerca de €56/mês em imposto poupado. Some-se este valor à poupança no IRS e o benefício total do RAA torna-se muito significativo.

Isenção de AIMI

O AIMI (Adicional ao IMI), que incide sobre patrimónios imobiliários acima de €600.000, também fica isento para os imóveis integrados no RAA. Para senhorios com portfólios de vários imóveis, esta isenção adicional pode representar poupanças substanciais.

3. Limites de renda por concelho e tipologia

Para integrar o RAA, a renda cobrada tem de ser igual ou inferior a um valor máximo definido pelo IHRU para cada combinação de concelhoe tipologia do imóvel.

Estes valores — chamados valores de referência do RAA — são actualizados periodicamente pelo IHRU e reflectem os valores de mercado em cada zona, com um desconto obrigatório. O desconto mínimo para aceder ao benefício máximo (IRS a 5%) é de 20% face ao valor de referência.

A lógica do regime é que os limites são definidos por zona — em Lisboa e Porto, os limites são mais altos porque os valores de mercado são mais altos. Em zonas do interior com rendas mais baixas, os limites são proporcionalmente menores. O objectivo é que o regime seja acessível e atractivo em todo o país.

4. Requisitos para aderir

Para que um arrendamento possa ser enquadrado no RAA, têm de estar reunidos vários requisitos, tanto relativos ao imóvel como ao contrato:

Relativos ao imóvel

• Imóvel habitacional (uso habitacional, não comercial ou misto)
• Localizado em Portugal Continental (as RAA nos arquipélagos têm regras específicas)
• Com o mínimo de condições de habitabilidade e segurança
• Com certidão energética válida (mínimo de classe F, embora E ou superior seja recomendado)
• Sem encargos que impeçam o arrendamento (hipotecas que proíbam, penhoras activas, etc.)

Relativos ao contrato

• Contrato de arrendamento para habitação permanente (não transitória ou sazonal)
• Renda mensal igual ou inferior ao limite definido pelo IHRU para a localização e tipologia
• Duração mínima do contrato: 1 ano (contratos mais curtos não são elegíveis)
• Contrato registado na AT nos termos normais

Relativos ao senhorio

• Pessoa singular ou colectiva residente fiscal em Portugal
• Situação fiscal regularizada (sem dívidas à AT ou à Segurança Social)

5. Como aderir ao RAA

A adesão ao RAA faz-se através do portal do IHRU, sendo necessário cumprir os seguintes passos:

1. Verificar elegibilidade: confirmar que o imóvel e o contrato cumprem os requisitos do regime e que a renda não excede o limite definido para a localização e tipologia.
2. Registar o contrato na AT: o contrato de arrendamento tem de estar previamente registado no Portal das Finanças, nos moldes normais, antes de solicitar a integração no RAA.
3. Submeter o pedido de integração no IHRU: aceder ao portal ihru.pt, na área do RAA, e submeter o pedido de integração do contrato. É necessário fornecer os dados do contrato registado na AT, os dados do imóvel (incluindo o certificado energético) e a renda acordada.
4. Aguardar a certificação: o IHRU verifica os requisitos e emite uma certidão de integração no RAA. Após a emissão, o contrato está oficialmente certificado como RAA.
5. Indicar o RAA no IRS: no momento da declaração de IRS, indicar que as rendas são provenientes de contratos integrados no RAA, para beneficiar da taxa reduzida de 5%.

6. RAA vs regime normal: simulação de poupança

Para perceber se o RAA compensa, há que comparar o que perde em renda (pela redução face ao mercado) com o que ganha em impostos. A matemática nem sempre favorece o RAA — depende do diferencial entre a sua renda e os limites do IHRU na sua zona.

Em zonas onde os limites do IHRU estão próximos dos valores de mercado — como acontece em algumas localidades do interior — a redução de renda necessária para aderir ao RAA é pequena, e os benefícios fiscais tornam o regime muito atractivo. Em zonas onde os limites ficam muito abaixo do mercado, pode não compensar.

7. Obrigações durante a vigência do RAA

A integração no RAA não é apenas uma vantagem fiscal — é também um compromisso com obrigações concretas que têm de ser mantidas durante toda a vigência do contrato certificado:

• Manter a renda igual ou inferior ao limite RAA durante todo o contrato. Subidas de renda pelo coeficiente INE são permitidas desde que não ultrapassem o limite do IHRU — se ultrapassarem, o contrato pode perder a certificação RAA.
• Manter o imóvel em condições de habitabilidade adequadas.
• Emitir recibos electrónicos mensalmente pelo Portal das Finanças, como em qualquer arrendamento normal.
• Comunicar ao IHRU eventuais alterações ao contrato (mudança de inquilino, alteração de condições) que possam afectar a certificação.
• Declarar as rendas correctamente no IRS anual, indicando o regime RAA.

8. O que acontece se sair do RAA ou subir a renda

Se o senhorio decidir sair do RAA — ou se o imóvel perder a certificação por incumprimento dos limites de renda ou outras condições — as consequências dependem da forma como a saída ocorre:

Saída voluntária no fim do contrato

No final do contrato certificado pelo RAA, o senhorio pode simplesmente não renovar a certificação. O novo contrato celebrado (ou a renovação sem o RAA) será tributado pelas regras normais, sem os benefícios do regime. Não há penalidade pela não renovação da certificação.

Incumprimento durante a vigência

Se o senhorio subir a renda acima dos limites RAA durante a vigência do contrato certificado, perde retroactivamente os benefícios fiscais do período em incumprimento. A AT pode exigir o pagamento das diferenças de IRS (entre a taxa de 5% e a taxa normal) referentes ao período em que os limites não foram respeitados, acrescidas de juros.

9. Perguntas frequentes

Posso integrar no RAA um contrato que já está em vigor?

Sim — se o contrato em vigor cumprir todos os requisitos (renda dentro dos limites, uso habitacional permanente, duração mínima de 1 ano), pode solicitar a integração ao IHRU mesmo depois de o contrato ter sido celebrado. Os benefícios fiscais aplicam-se a partir da data de certificação pelo IHRU, não retroactivamente ao início do contrato.

O inquilino tem de concordar com a integração no RAA?

Não — a certificação RAA é solicitada pelo senhorio e aprovada pelo IHRU. O inquilino não precisa de assinar nada nem de dar qualquer autorização. O que muda para o inquilino é que a renda fica limitada ao tecto RAA durante a vigência, o que é do seu interesse. A certificação não altera os direitos do inquilino.

O RAA é compatível com a taxa de 10% para contratos longos?

O RAA é um regime alternativo com taxa de 5% — mais vantajoso do que a taxa de 10% para contratos de 2+ anos. Um contrato certificado pelo RAA aplica a taxa de 5% (ou 2,5% com maior desconto), não a taxa de 10%. As duas regras não se acumulam — aplica-se a mais favorável para o senhorio, que neste caso é sempre o RAA.

O RAA é compatível com o regime simplificado do IRS (30% de dedução)?

No regime simplificado (Categoria F), o senhorio beneficia da dedução de 30% dos rendimentos antes de aplicar a taxa. No RAA, a taxa liberatória de 5% é aplicada directamente sobre o rendimento bruto — sem dedução prévia. Para decidir qual o mais vantajoso, compare o imposto resultante em ambos os cenários para o seu rendimento específico de rendas. Em rendas elevadas com poucas despesas reais, o RAA tende a ser mais favorável.

O que é o coeficiente de localização do IHRU e como afecta os limites?

O IHRU define os valores de referência para o RAA através de uma metodologia que considera o valor médio de mercado em cada zona. Os limites são revistos periodicamente. Se os valores de mercado sobem muito numa zona, o IHRU pode rever os limites em alta — o que significa que senhorios que estavam abaixo do tecto podem ficar ainda mais abaixo, aumentando o potencial de poupança fiscal.

Tenho vários imóveis. Posso integrar só alguns no RAA?

Sim. A certificação RAA aplica-se contrato a contrato — pode ter imóveis em regime normal e imóveis no RAA simultaneamente. Cada certificação é independente. Isso permite que o senhorio avalie caso a caso, consoante a localização, a renda praticada e os limites do IHRU para cada imóvel.