Registo de Contrato de Arrendamento na AT 2026: Como Fazer, Prazos e Coimas
Registar o contrato de arrendamento na Autoridade Tributária é uma obrigação legal que muitos senhorios desconhecem ou adiam. Este guia explica exatamente como fazer o registo no Portal das Finanças, os prazos obrigatórios e o que acontece se não cumprir.
Prazo obrigatório: 30 dias
O contrato de arrendamento tem de ser comunicado à AT até 30 dias após o início do arrendamento. A contagem começa na data em que o inquilino toma posse do imóvel — não na data da assinatura do contrato.
1. Porquê é obrigatório registar?
A comunicação do contrato de arrendamento à AT está prevista no artigo 115.º do Código do IRS. A lógica é simples: a Autoridade Tributária precisa de saber que existe um arrendamento para poder cruzar dados e verificar se os rendimentos estão a ser declarados.
Além da obrigação do IRS, o registo na AT também serve para efeitos de Imposto do Selo (quando aplicável) e para proteção do próprio senhorio — um contrato registado tem mais força jurídica numa eventual disputa com o inquilino.
O registo não é uma opção nem uma formalidade menor. A AT tem capacidade de cruzar dados de contas bancárias, transferências e contratos notariais para detetar arrendamentos não declarados.
2. O que tem de comunicar à AT
A comunicação à AT abrange todos os contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais ou comerciais. Incluindo:
- Arrendamentos de habitação permanente
- Arrendamentos de habitação temporária (mais de 30 dias)
- Arrendamentos comerciais, industriais ou de serviços
- Subarrendamentos (o sublocatário também tem de comunicar)
- Renovações de contratos quando há alteração de condições essenciais
Exceção: alojamento local (AL)
O alojamento local tem um registo próprio no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) e não segue as mesmas regras. Se arrenda para turismo de curta duração, o processo é diferente.
3. Passo a passo no Portal das Finanças
O registo faz-se exclusivamente online através do Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt). Aqui está o processo completo:
Aceder ao Portal das Finanças
Aceda a portaldasfinancas.gov.pt e faça login com o seu NIF e senha ou Chave Móvel Digital. Se não tiver senha, terá de se registar primeiro no balcão das Finanças ou online.
Navegue até aos Arrendamentos
No menu principal, vá a: Serviços → Cidadãos → Arrendamento → Comunicar Contrato de Arrendamento. Em alternativa, use a pesquisa interna com a palavra 'arrendamento'.
Preencha os dados do contrato
Introduza os dados do imóvel (artigo matricial), dados do inquilino (NIF obrigatório), data de início, duração do contrato e valor da renda mensal. Verifique tudo com atenção — correções posteriores exigem mais passos.
Submeta e guarde o comprovativo
Após submissão, o sistema gera um comprovativo com número de registo. Guarde este documento — é a sua prova de que cumpriu a obrigação. Envie uma cópia ao inquilino.
4. Documentos necessários
Antes de iniciar o registo, tenha à mão:
Sobre o imóvel
- • Artigo matricial (caderneta predial)
- • Fração (se for apartamento: fração A, B...)
- • Morada completa com código postal
- • Tipo de arrendamento (habitacional/comercial)
Sobre o contrato
- • NIF do(s) inquilino(s)
- • Data de início do arrendamento
- • Duração do contrato (ou prazo indeterminado)
- • Valor da renda mensal
O NIF do inquilino é obrigatório. Se o inquilino for estrangeiro sem NIF português, terá de se registar nas Finanças para obter um número de identificação fiscal antes do registo do contrato.
5. Prazos e situações especiais
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Novo contrato de arrendamento | 30 dias após início do arrendamento |
| Renovação automática (mesmas condições) | Não obrigatório comunicar |
| Renovação com alteração de renda ou prazo | 30 dias após a renovação |
| Cessação / rescisão do contrato | 30 dias após a cessação |
| Sublocação | 30 dias após início da sublocação |
| Alteração de valor de renda por acordo | 30 dias após a alteração |
Contrato já existente não registado
Se tem um contrato em vigor que nunca registou, deve fazê-lo o mais rápido possível. Embora o prazo de 30 dias já tenha passado, a regularização voluntária antes de qualquer fiscalização é sempre vista com menos severidade pela AT. Pode fazê-lo através do mesmo processo no Portal das Finanças — o sistema aceita registos tardios.
6. Coimas por incumprimento
O não cumprimento das obrigações de comunicação à AT constitui uma infração tributária, punível com coima. Os valores atualizados:
Coimas aplicáveis (2026)
Além das coimas, a AT pode presumir rendimentos de arrendamento com base no valor patrimonial tributário do imóvel (1/15 do VPT por ano) quando existem indícios de arrendamento não declarado — mesmo que o senhorio alegue que o imóvel está vazio.
7. Alterações e rescisões de contrato
Atualização da renda
Quando atualiza a renda (por exemplo, com o coeficiente INE anual), tem de comunicar a alteração à AT no prazo de 30 dias. Use a mesma plataforma, selecionando "Alteração de contrato" em vez de "Novo contrato". Guarde sempre o comprovativo.
Fim do arrendamento
Quando o inquilino sai e o contrato termina, tem de comunicar a cessação à AT. Isto é importante porque os recibos eletrónicos devem parar de ser emitidos a partir dessa data, e a AT fica a saber que deixou de haver rendimento de arrendamento naquele imóvel.
Sobre os recibos eletrónicos
Registar o contrato na AT é o passo inicial. Depois, cada mês, tem de emitir recibos eletrónicos no Portal das Finanças para cada renda recebida. Os dois processos estão relacionados mas são distintos. Veja o guia completo de recibos eletrónicos.
8. Perguntas frequentes
Tenho de registar contratos de arrendamento de quarto?
Depende da natureza do contrato. Se for um contrato de arrendamento habitacional formal, sim — aplica-se o mesmo regime. Se for um contrato de hospedagem ou cedência de espaço sem arrendamento formal, as regras podem ser diferentes. Em caso de dúvida, consulte um advogado ou contabilista.
O inquilino também tem de fazer algum registo?
Não. A obrigação de comunicar o contrato à AT é exclusivamente do senhorio (locador). O inquilino pode consultar os contratos registados em seu nome no Portal das Finanças, mas não tem obrigação de os registar.
E se o inquilino não quiser dar o NIF?
O NIF do inquilino é obrigatório para o registo. Se o inquilino se recusa a fornecê-lo, está a dificultar o cumprimento de uma obrigação legal sua. Nesse caso, documente o pedido por escrito e, se necessário, consulte um advogado. Não registar o contrato por falta do NIF do inquilino não isenta o senhorio da coima.
Posso delegar o registo num contabilista?
Sim. Um contabilista certificado (TOC) pode realizar o registo em seu nome através do Portal das Finanças com as suas credenciais ou através de procuração. Se tiver vários imóveis arrendados, faz sentido centralizar esta gestão num profissional.
O que é o 'artigo matricial'?
É o número de identificação do seu imóvel nos registos da Autoridade Tributária. Encontra-o na caderneta predial urbana do imóvel, disponível no Portal das Finanças, ou na nota de cobrança do IMI. Parece algo como 'U-1234 / Fração A'.
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