Sublocação em Arrendamento: O Que Pode e Não Pode Fazer o Inquilino em 2026
O seu inquilino tem um quarto extra que subarrendou a um estudante. Ou descobriu que está a alugar o apartamento inteiro pelo Airbnb enquanto está fora. O que diz a lei portuguesa sobre sublocação — e o que pode fazer como senhorio?
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Entrar na Lista de Espera →1. O que é sublocação e o que diz o Código Civil
Sublocação (ou subarrendamento) acontece quando o inquilino original arrenda o imóvel — ou parte dele — a um terceiro, tornando-se ele próprio num senhorio intermédio. O terceiro paga a renda ao inquilino, que por sua vez continua a pagar ao senhorio original.
O artigo 1088.º do Código Civil regula esta matéria e estabelece um princípio claro: a sublocação depende de autorização escrita do senhorio, salvo se o contrato de arrendamento expressamente a permitir.
Isto significa que, por omissão, a sublocação não é permitida — o inquilino precisa de pedir autorização ao senhorio por escrito. Muitos contratos antigos são omissos nesta matéria, o que gera confusão. O mais seguro é ser explícito no contrato.
O que diz o artigo 1088.º CC:
“O arrendatário não pode ceder a sua posição contratual, subarrendar ou emprestar o prédio arrendado, no todo ou em parte, sem autorização do senhorio. O senhorio pode, porém, autorizar a sublocação no próprio contrato.”
2. Quando pode o inquilino subarrendar (legalmente)
A sublocação é legal quando verificada uma destas condições:
O contrato autoriza expressamente
Se o contrato de arrendamento incluir uma cláusula que autorize a sublocação total ou parcial, o inquilino pode subarrendar sem pedir autorização adicional. Na prática, esta situação é rara — a maioria dos contratos proíbe ou simplesmente não menciona.
O senhorio deu autorização escrita posterior
O inquilino pode pedir autorização ao senhorio a qualquer momento durante o contrato. Esta autorização tem de ser escrita — um email pode ser suficiente, mas uma carta registada é mais segura. A autorização verbal não tem valor legal.
O senhorio pode autorizar com condições: por exemplo, apenas para um quarto específico, apenas para um determinado período, ou exigindo conhecer o perfil do sublocatário.
Arrendamento de quartos (arrendamento parcial)
Existe uma distinção importante entre sublocação e hospedagem. Se o inquilino vive no imóvel e recebe um ou mais hóspedes (que partilham a habitação com ele), pode estar em causa um contrato de hospedagem e não de sublocação. A distinção tem implicações legais diferentes.
A lei é mais tolerante com a partilha de habitação do que com a sublocação total. No entanto, se o "hóspede" paga uma renda, tem exclusividade sobre um quarto e não há convivência real com o inquilino, a AT e os tribunais tendem a qualificar a situação como sublocação.
3. Airbnb e arrendamento de curta duração: é sublocação?
Esta é a questão que mais senhorios colocam atualmente. Um inquilino que coloca o apartamento no Airbnb enquanto viaja está a subarrendar?
A resposta curta é: sim, com agravante.
Alojamento Local como atividade comercial não autorizada
O Airbnb (e plataformas similares) funciona como Alojamento Local (AL), regime regulado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014. Para exercer AL, o titular tem de registar o imóvel na Câmara Municipal e na AT, e obter um número de AL.
Se o imóvel está arrendado e o inquilino o coloca como AL, está a:
- Subarrendar sem autorização — violação do artigo 1088.º CC
- Exercer uma atividade comercial no imóvel — que também requer autorização contratual
- Registar um AL sem ser proprietário — o que pode ser problemático junto das câmaras municipais e da AT
Atenção — impacto fiscal para o senhorio:
Se o inquilino explorar AL no seu imóvel arrendado, podem surgir implicações fiscais para si enquanto proprietário. O VPT do imóvel pode ser revisto, e a AT pode questionar se o arrendamento tem fins habitacionais. Convém agir rapidamente quando descobre esta situação.
Como detetar Airbnb ilegal
Pode verificar se um imóvel seu está a ser anunciado no Airbnb ou Booking fazendo uma pesquisa com a morada do imóvel. Outros sinais incluem: rotatividade de pessoas no edifício, reclamações de outros condóminos, ou vizinhos que mencionam "turistas".
A câmara municipal pode consultar o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) para verificar se existe um AL registado na sua morada. Se o inquilino operou AL sem registo, a câmara pode aplicar coimas — mas isso não o substitui de agir civilmente.
4. O inquilino sublocou sem autorização — o que pode fazer
A sublocação sem autorização é fundamento para resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, ao abrigo do artigo 1083.º do Código Civil. Não é automática — tem de a invocá-la formalmente.
Passo 1 — Reunir prova
Antes de agir, certifique-se de que tem prova da sublocação. Serve: anúncio no Airbnb, fotos do imóvel em plataformas, testemunho de vizinhos, registo no RNAL, ou qualquer evidência de que terceiros habitam o imóvel sem o seu consentimento.
Passo 2 — Notificação ao inquilino
Envie uma carta registada com aviso de receção ao inquilino, indicando:
- Que tomou conhecimento da sublocação não autorizada
- Que esta constitui violação do contrato e do artigo 1088.º CC
- Prazo para cessar a sublocação (habitualmente 10 a 15 dias úteis)
- Advertência de que não cumprindo, irá resolver o contrato
Passo 3 — Resolução do contrato (se não cessar)
Se o inquilino não cessar a sublocação no prazo indicado, pode enviar a comunicação de resolução do contrato por incumprimento. Tal como na falta de pagamento, esta resolução deve ser feita por carta registada.
Se o inquilino não abandonar voluntariamente o imóvel, pode usar o BALP (Balcão Nacional do Arrendamento) para o procedimento especial de despejo. Veja o nosso guia sobre como agir quando o inquilino não cumpre as obrigações do contrato.
Pode exigir compensação?
Sim. Se o inquilino obteve rendimentos com a sublocação não autorizada (por exemplo, cobrou mais do que a renda que paga a si), pode reclamar civilmente a diferença como enriquecimento sem causa. É uma ação judicial separada e requer prova dos rendimentos do sublocatário.
5. Como proteger o contrato contra sublocações
A melhor proteção é um contrato bem redigido. Qualquer contrato de arrendamento habitacional deve incluir uma cláusula explícita sobre sublocação.
Cláusula de proibição recomendada
Uma cláusula eficaz deve incluir os seguintes elementos:
- Proibição expressa de sublocação total ou parcial sem autorização escrita prévia do senhorio
- Proibição expressa de alojamento local e arrendamento de curta duração através de qualquer plataforma
- Indicação de que a violação é fundamento de resolução imediatado contrato
- Autorização do senhorio para verificar o uso do imóvel, com pré-aviso adequado
Exemplo de redação
“O arrendatário não pode subarrendar, total ou parcialmente, o imóvel objeto deste contrato, nem ceder a sua posição contratual, sem autorização prévia e escrita do senhorio. É igualmente proibido o arrendamento de curta duração a turistas ou terceiros, através de qualquer plataforma digital ou outro meio. A violação do disposto nesta cláusula constitui fundamento de resolução imediata do contrato, nos termos do artigo 1083.º do Código Civil.”
Contratos antigos sem cláusula de proibição
Se tem um contrato em vigor que não menciona a sublocação, aplica-se o regime supletivo do artigo 1088.º CC: a sublocação requer autorização. Mas é mais seguro enviar uma comunicação escrita ao inquilino a lembrar esta obrigação, para que não possa alegar desconhecimento se surgir um problema.
6. Cessão da posição de arrendatário: é diferente de sublocar
A cessão da posição de arrendatário é diferente da sublocação. Na cessão, o inquilino original sai completamente do contrato e é substituído por outra pessoa. Na sublocação, o inquilino original mantém-se no contrato e acrescenta um sublocatário.
A cessão de posição requer igualmente autorização escrita do senhorio(artigo 1088.º CC). Sem essa autorização, a cessão é ineficaz em relação ao senhorio — o que significa que o senhorio pode continuar a exigir a renda ao inquilino original e não reconhece o novo ocupante como parte do contrato.
Este cenário acontece frequentemente quando o inquilino "vende" o seu contrato a outra pessoa (comum em contratos antigos de renda baixa) sem informar o senhorio. Se descobrir, pode resolver o contrato por incumprimento das obrigações contratuais.
Documentação organizada para os seus contratos
Com o Senhorio, tem todos os contratos, comunicações e histórico de cada imóvel num só lugar. Se surgir uma situação de sublocação ou incumprimento, tem tudo documentado para agir.
Entrar na Lista de Espera →7. Perguntas frequentes
O inquilino pode arrendar um quarto a um amigo que vai viver com ele?
Depende de como é feito. Se o inquilino mantém a sua residência no imóvel e o "amigo" não tem um contrato separado nem exclusividade sobre nenhum espaço, trata-se de coabitação ou hospedagem, não de sublocação formal. Se existe um contrato, pagamento de renda ao inquilino e exclusividade sobre um quarto, é sublocação e requer autorização.
E se o inquilino divorciou-se e ficou o cônjuge no imóvel?
A transmissão da posição de arrendatário em caso de divórcio tem regras especiais no NRAU (artigo 1105.º CC). O cônjuge que fica no imóvel pode ter direito ao arrendamento mesmo sem autorização do senhorio, mas tem de notificar o senhorio no prazo de 3 meses.
Posso entrar no imóvel para verificar quem está a viver lá?
Não sem aviso e acordo. O senhorio não pode entrar no imóvel arrendado sem consentimento do inquilino, exceto em situações de emergência. Pode pedir uma visita de verificação do estado do imóvel, que normalmente é um direito contratual — mas tem de dar pré-aviso adequado (24 a 48 horas é o habitual). Entrar sem autorização pode constituir violação de domicílio.
A sublocação ilegal afeta os meus impostos?
Indiretamente, pode. Se o imóvel foi registado como AL pelo inquilino, a câmara ou a AT podem ter atualizado o VPT para fins turísticos, alterando a base de cálculo do IMI. Além disso, se o arrendamento deixou de ser habitacional, pode perder benefícios fiscais de IRS associados a contratos de longa duração.
Posso autorizar a sublocação em troca de um aumento de renda?
Sim, pode negociar livremente as condições da autorização — incluindo um aumento de renda. No entanto, este aumento tem de respeitar as regras de atualização de renda do NRAU se o contrato estiver ativo. Uma autorização isolada de sublocação não é automaticamente uma renovação ou alteração ao contrato original.
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Contratos em ordem, comunicações registadas e documentação organizada — é a melhor proteção contra situações como sublocações não autorizadas.