Arrendamento de Curta Duração em Portugal 2026: Regras, Contratos e Fiscalidade

1. O que é o arrendamento para fins habitacionais não permanentes

O NRAU — Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019 e posteriores) — distingue dois tipos de arrendamento habitacional:

• Para habitação permanente: o inquilino instala a sua residência habitual no imóvel. É o tipo mais comum.
• Para fins habitacionais não permanentes: o inquilino habita temporariamente o imóvel por motivo específico e justificado. A habitação não será a residência permanente do arrendatário.

Esta distinção tem consequências práticas importantes: o regime de duração mínima aplicável, os direitos de renovação automática do inquilino e as condições de denúncia do contrato diferem entre os dois tipos. O arrendamento para fins não permanentes confere ao senhorio maior flexibilidade — mas exige que a finalidade não permanente esteja claramente documentada.

2. Casos em que é válido — o que conta como "fim não permanente"

A lei exige que o motivo não permanente seja real e verificável. Os casos mais comuns aceites pela jurisprudência e prática contratual portuguesa são:

O motivo deve ser mencionado explicitamente no contrato e, idealmente, suportado por documentação anexa. Um contrato que alega finalidade não permanente sem a descrever ou documentar pode ser requalificado pelo tribunal como arrendamento permanente — o que dá ao inquilino os direitos inerentes a esse regime, nomeadamente a renovação automática.

3. Duração, renovação e o que acontece quando o prazo termina

Para contratos de arrendamento para fins habitacionais não permanentes, a duração mínima é de um ano — mas as partes podem acordar um prazo inferior se o motivo o justificar (por exemplo, um semestre académico de 6 meses).

Ao contrário dos contratos habitacionais permanentes, que renovam automaticamente por períodos iguais ao inicial salvo comunicação contrária, os contratos para fins não permanentes extinguem-se no final do prazo acordado, desde que:

• O prazo e a finalidade estejam claramente definidos no contrato
• O senhorio comunique ao inquilino a não renovação com antecedência mínima de 30 dias
• O motivo não permanente tenha efetivamente cessado (estudante terminou o curso, trabalhador regressou à sua cidade de origem)

Se o motivo não permanente cessar antes do fim do prazo — por exemplo, o estudante abandona o curso — o inquilino pode denunciar o contrato, geralmente com aviso prévio de 30 dias. O senhorio, por sua vez, pode exigir uma indemnização correspondente às rendas dos meses restantes se não havia possibilidade de denúncia antecipada prevista no contrato.

4. Diferenças face ao alojamento local — onde começa cada regime

Uma questão frequente: qual a diferença entre um arrendamento de curta duração e o alojamento local (Airbnb, Booking, etc.)?

São regimes completamente distintos, regulados por legislação diferente:

O critério decisivo é a finalidade: se o hóspede procura turismo e lazer, é alojamento local. Se procura habitação temporária por razão profissional, académica ou de saúde, estamos no arrendamento habitacional para fins não permanentes.

Um arrendamento de 6 meses a um estudante universitário que frequenta a Universidade do Minho é arrendamento não permanente — mesmo que a duração seja mais curta do que um contrato habitacional típico. Um estúdio arrendado via Airbnb por um turista durante 10 dias é alojamento local.

5. O contrato: o que deve incluir obrigatoriamente

Para que o contrato de arrendamento para fins não permanentes seja juridicamente sólido, deve incluir os seguintes elementos além das cláusulas habituais de qualquer contrato de arrendamento:

• Identificação clara da finalidade não permanente (ex: "arrendamento para fins de frequência académica no Instituto Politécnico de Setúbal")
• Prazo determinado com data de início e data de fim expressas
• Referência ao motivo justificativo e, se possível, documento de suporte em anexo (comprovativo de matrícula, carta de empregador)
• Condições de cessação antecipada — o que acontece se o motivo cessar antes do fim do prazo
• Valor da renda mensal e forma de pagamento
• Caução (se exigida) — máximo dois meses de renda

6. Fiscalidade: IRS, recibos e obrigações AT

Do ponto de vista fiscal, o arrendamento para fins não permanentes é tratado exatamente como qualquer outro arrendamento habitacional — a finalidade temporária do inquilino não muda as obrigações do senhorio.

IRS — Categoria F

As rendas recebidas são rendimentos prediais (Categoria F). O senhorio pode optar pela taxa liberatória de 10% (OE 2025) ou pelo englobamento nas taxas progressivas. A base tributável é a renda recebida menos as despesas fiscalmente dedutíveis (IMI, seguro, conservação, condomínio).

Recibos de renda eletrónicos

O senhorio é obrigado a emitir recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças por cada pagamento mensal. Esta obrigação aplica-se independentemente da duração do contrato ou da finalidade do arrendamento. O prazo de emissão é até ao dia 8 do mês seguinte ao do pagamento.

Modelo 2 — Mapa de Rendas

Contratos de arrendamento para fins não permanentes com duração superior a um ano estão sujeitos à entrega do Modelo 2 (Mapa de Rendas) até ao final de janeiro do ano seguinte. Para contratos de duração inferior, a obrigação pode não se aplicar — consulte o Portal das Finanças para confirmar o enquadramento concreto.

Benefícios fiscais aplicáveis

O arrendamento para fins não permanentes pode qualificar para os regimes de arrendamento acessível (RAA, taxa de 5%) e RSAA (taxa de 0%) desde que a renda esteja dentro dos limites de referência MIFE — os mesmos critérios do arrendamento permanente. A finalidade não permanente não exclui o acesso aos benefícios.

7. Perguntas frequentes

Posso arrendar por 6 meses a um estudante sem ser alojamento local?

Sim. Um arrendamento de 6 meses a um estudante universitário é um arrendamento habitacional para fins não permanentes — desde que o contrato identifique claramente essa finalidade. Não precisa de licença de alojamento local, regista o contrato na AT normalmente e tributa os rendimentos em Categoria F.

O inquilino pode ficar no imóvel depois de terminado o prazo?

Se não houver acordo de prorrogação, o inquilino deve sair no fim do prazo. Se permanecer sem acordo, o senhorio pode instaurar processo de despejo. A lei não prevê renovação automática neste regime — ao contrário do arrendamento permanente.

Posso converter um contrato não permanente em permanente?

Sim, por acordo de ambas as partes. Basta celebrar um novo contrato (ou aditamento ao existente) que altere a finalidade e, se necessário, a duração. Este novo contrato deve ser registado na AT.

E se o arrendatário for um estrangeiro em Portugal por trabalho?

O regime aplica-se da mesma forma. A nacionalidade do inquilino não interfere com o tipo de contrato. O que importa é que o arrendatário tenha residência habitual noutro local e esteja em Portugal temporariamente por motivo profissional. Um trabalhador expatriado em missão de 12 meses é o caso típico.