Arrendamento a Estudantes em Portugal 2026: Contrato, Regras e Cuidados

1. Modalidades: apartamento inteiro vs. quarto individual

Antes de assinar qualquer contrato, é necessário definir exactamente o que está a arrendar. Esta decisão determina o tipo de contrato, a fiscalidade e as obrigações legais.

Arrendamento do apartamento inteiro a estudante(s)

Se arrenda o apartamento inteiro a um estudante (ou grupo de estudantes que assinam juntos), aplica-se o regime geral de arrendamento habitacionalprevisto no NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). Este é o mais simples em termos legais: é um contrato de arrendamento habitacional normal, com as mesmas regras de duração mínima, renovação e tributação.

Arrendamento de quarto individual

O arrendamento de um quarto individual (em que o senhorio mora ou tem outros quartos arrendados no mesmo imóvel) enquadra-se geralmente como arrendamento parcial de habitação. A lei portuguesa trata este regime de forma diferente do arrendamento total:

• O contrato pode ser a prazo mais curto
• As regras de renovação são menos rígidas
• O senhorio tem mais flexibilidade para pôr fim ao contrato

Alojamento com serviços (hospedagem)

Se o senhorio presta serviços associados ao alojamento (limpeza semanal, refeições, roupa de cama), o enquadramento pode ser de hospedagem ou de alojamento local, com regras e tributação diferentes. Esta opção é menos comum mas existe em imóveis geridos como "residências de estudantes privadas".

2. Duração do contrato: regras e prática

Arrendamento habitacional: duração mínima de 1 ano

O contrato de arrendamento habitacional tem duração mínima de 1 ano(salvo acordo em sentido contrário em contratos de prazo certo). Na prática, muitos senhorios assinam contratos de 1 ano renovável anualmente — o que se adapta bem ao calendário académico.

A lei permite contratos de prazo inferior a 1 ano em circunstâncias específicas, como arrendamentos para habitação não permanente (artigo 1095.º CC). Se o inquilino é estudante de outra cidade e precisa de alojamento apenas durante o ano lectivo (setembro a junho), pode enquadrar-se nesta categoria.

Contrato pelo ano lectivo (9-10 meses)

É comum, especialmente em cidades universitárias, arrendar pelo ano lectivo — setembro a junho ou outubro a julho. Para ser válido como contrato de prazo inferior a 1 ano, deve mencionar expressamente o motivo (habitação temporária, residência não permanente) ou ser estruturado como "arrendamento para estudante deslocado do local de residência habitual".

Caso contrário, aplica-se o regime geral de 1 ano mínimo, e o inquilino pode permanecer no imóvel até ao fim do prazo mesmo que não precise do alojamento.

Renovação automática

Contratos sem prazo definido ou com cláusula de renovação automática renovam nos termos do NRAU. Se não pretende renovar, envie a comunicação de não renovação com o pré-aviso adequado — habitualmente 120 dias antes do fim do prazo.

3. O fiador: quando exigir e como formalizar

Estudantes têm tipicamente rendimentos baixos ou nulos. Exigir um fiador (normalmente os pais ou um familiar) é uma prática comum e legítima.

O que é e para que serve

O fiador (garante) é uma terceira pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do inquilino caso este não pague. Na prática, garante o pagamento da renda se o estudante não pagar.

Como formalizar a fiança

A fiança deve constar do próprio contrato de arrendamento ou de um documento separado assinado pelo fiador. O contrato deve incluir:

• Identificação completa do fiador (nome, NIF, morada, estado civil)
• Declaração de que o fiador garante as obrigações do inquilino
• Âmbito da garantia: rendas, despesas e danos
• Se há renúncia ao benefício de excussão prévia (se não mencionar, o fiador pode exigir que o senhorio tente primeiro executar o inquilino antes de o accionar)
• Assinatura do fiador

Verificação do fiador

Peça ao fiador comprovativos de rendimentos (recibos de vencimento, declaração de IRS) para verificar que tem capacidade financeira real para cobrir a renda caso o inquilino não pague.

4. Caução: montante, regras e devolução

A caução máxima no arrendamento habitacional é de 2 meses de renda. Para estudantes, o habitual é exigir 1 a 2 meses.

No final do contrato, a caução é devolvida ao inquilino no prazo acordado (30 dias é o mais comum), deduzida de eventuais danos comprovados ou rendas em falta. Veja o nosso guia completo sobre caução no arrendamento para todos os detalhes.

5. Cláusulas essenciais para arrendamento a estudantes

Um contrato para estudantes deve incluir, além das cláusulas standard, alguns elementos específicos para esta situação.

Ocupação do imóvel

Especifique quantas pessoas podem ocupar o imóvel simultaneamente. Sem esta cláusula, o inquilino pode instalar colegas "temporários" que se tornam permanentes.

Proibição de sublocação e hospedagem

Inclua proibição explícita de subarrendar quartos ou aceitar hóspedes sem autorização prévia. Estudantes por vezes "cedem" o quarto durante o verão a outros. Veja o nosso guia sobre sublocação para perceber as implicações.

Uso exclusivamente habitacional

O imóvel destina-se exclusivamente a habitação e estudo — sem actividades comerciais, alojamento local, nem eventos.

Regras da casa

Pode incluir cláusulas sobre ruído (especialmente importante em habitações com outros inquilinos ou em edifícios com regras de condomínio), animais de estimação, fumar, e manutenção do espaço exterior.

Acesso do senhorio para vistorias

Defina o direito a vistorias periódicas (por exemplo, uma vez por ano) com pré-aviso de 48 horas. Importantes para garantir que o imóvel está em bom estado.

6. Vários inquilinos no mesmo imóvel

É frequente grupos de 2 a 4 estudantes arrendarem um apartamento em conjunto. Há duas formas de estruturar este arrendamento, com implicações legais diferentes.

Opção 1: Todos os estudantes são co-arrendatários

Todos assinam o contrato como arrendatários. São solidariamente responsáveis pela renda total. Se um não pagar, os outros respondem. Esta é a opção mais segura para o senhorio.

Vantagem para o senhorio: pode exigir a renda integral a qualquer um dos inquilinos.
Desvantagem: se um inquilino sair a meio do contrato, é mais complexo gerir a substituição.

Opção 2: Um inquilino principal, os restantes "ocupantes"

Apenas um estudante assina o contrato. Os outros vivem no imóvel com o conhecimento do senhorio (mencionado no contrato) mas sem obrigação contratual directa. Esta opção é mais simples mas menos segura para o senhorio.

7. Fiscalidade: IRS sobre rendas de estudantes

O tratamento fiscal das rendas de estudantes é idêntico ao de qualquer outro arrendamento habitacional — a natureza do inquilino não altera a tributação para o senhorio.

Taxa aplicável

Em 2026, as rendas habitacionais beneficiam da taxa reduzida de 10%quando a renda mensal não excede €2.300. Para rendas superiores ou em caso de englobamento, aplica-se o regime geral. Veja o guia completo do IRS 2026 para senhorios.

Recibos eletrónicos obrigatórios

O senhorio é obrigado a emitir recibos eletrónicos no Portal das Finanças para cada pagamento de renda, independentemente de o inquilino ser estudante ou não. A obrigação é do senhorio, não do inquilino. Veja o nosso guia sobre recibos de renda eletrónicos.

Registo do contrato na AT

O contrato tem de ser registado na AT no prazo de 30 dias após o início do arrendamento. Contratos de estudantes não são excepção — mesmo que sejam por 9 meses, têm de ser registados. Veja o guia de registo de contrato na AT.

IRS e vantagens de contratos de longa duração

Para efeitos das bonificações fiscais por contratos de longa duração (que permitem reduzir a taxa abaixo dos 10%), o que conta é a duração do contrato, não o estatuto do inquilino. Um contrato com estudante que dure 5+ anos beneficia das mesmas reduções de taxa que qualquer outro arrendamento de longa duração.

8. Riscos específicos e como mitigá-los

Desgaste elevado do imóvel

Estudantes, especialmente em grupos, tendem a usar o imóvel de forma mais intensa. É prudente:

• Fazer vistoria detalhada com registo fotográfico antes da entrada
• Incluir no contrato cláusula sobre responsabilidade por danos
• Considerar uma vistoria semestral (com pré-aviso)
• Exigir caução máxima permitida (2 meses)

Incumprimento por dificuldades financeiras

Estudantes podem ter rendimentos imprevisíveis. A presença de um fiador com capacidade comprovada é a principal protecção. Em alternativa, o seguro de renda cobre situações de incumprimento — veja o nosso guia sobre seguro de renda.

Saída não comunicada no verão

É comum estudantes "desaparecerem" no verão sem comunicar formalmente a saída. O contrato deve ser claro: o inquilino tem de notificar o senhorio com X dias de antecedência se não vai renovar. A saída sem aviso não encerra automaticamente o contrato.

Falta de dados para cobrar

Recolha sempre, no início do contrato: NIF do estudante, NIF do fiador, contactos actualizados de ambos, e nome e contacto dos encarregados de educação (se o estudante for menor). Estes dados são difíceis de obter depois de surgir um problema.

9. Perguntas frequentes

Posso fazer um contrato de 9 meses (ano lectivo) sem ser o regime geral?

Sim, se o contrato mencionar expressamente que se trata de arrendamento para habitação não permanente ou temporária, e ambas as partes acordam no prazo inferior a 1 ano. Sem essa menção, aplica-se o mínimo de 1 ano do regime geral, e o inquilino pode legalmente ficar mais tempo.

O estudante pode ter subsídio de habitação estudantil? Isso afecta o contrato?

Não afecta o contrato em si. O estudante pode receber apoios da Acção Social (bolsas, subsídios de alojamento) — isso é uma relação entre o estudante e a instituição, não entre o senhorio e o Estado. O senhorio recebe sempre a renda directamente do estudante (ou do fiador), não de entidades públicas.

Posso proibir que o estudante tenha animais no imóvel?

Sim. Incluir proibição de animais de estimação é uma cláusula válida e comum. O inquilino que a viole pode ser notificado e, persistindo, pode constituir fundamento de resolução do contrato por incumprimento.

O fiador é responsável para sempre, mesmo após o fim do contrato?

Não. A fiança extingue-se com o contrato de arrendamento. Se o contrato terminar e existirem dívidas do inquilino ao senhorio, o fiador responde por essas dívidas (se ainda dentro do prazo de prescrição), mas não por contratos novos nem por situações posteriores ao fim do contrato original.

O que fazer se o estudante abandonar o imóvel sem entregar as chaves?

Não entre no imóvel sem autorização do inquilino, mesmo que este aparentemente tenha abandonado o espaço. Tente contactar o inquilino e o fiador por escrito (carta registada). Se não houver resposta e for claro o abandono (sem pertences, sem acesso às utilidades), pode solicitar ao tribunal a constatação do abandono e devolução do imóvel. É um processo mais moroso, mas necessário para evitar responsabilidade criminal.