Condomínio e Arrendamento em Portugal 2026: Quem Paga as Despesas?

1. A regra geral: quem é proprietário paga o condomínio

Em Portugal, as despesas de condomínio são, por regra, da responsabilidade do proprietário do imóvel — o senhorio. Esta é a posição que resulta do Código Civil (artigos 1420.º e seguintes) e do Regime da Propriedade Horizontal (Decreto-Lei n.º 268/94). O condomínio é uma obrigação real associada à titularidade da fração autónoma, não à sua utilização.

Isto significa que, mesmo que o inquilino ocupe o imóvel e beneficie das partes comuns — elevador, jardim, portaria, piscina —, as quotas mensais são devidas pelo proprietário ao administrador do condomínio. O título jurídico relevante é a propriedade, não o uso.

2. O que pode ser transferido ao inquilino por contrato

A lei não proíbe que as partes acordem que o inquilino suporta as despesas de condomínio. Esta é uma cláusula legítima e relativamente comum — mas deve constar expressamente do contrato de arrendamento para ser exigível. Sem estipulação contratual escrita, o inquilino não tem qualquer obrigação de pagar condomínio.

Quando o contrato transfere o condomínio para o inquilino, é importante clarificar o que está incluído:

3. Fundo comum de reserva: sempre do senhorio

O fundo comum de reserva é uma poupança forçada constituída por todos os condóminos, correspondente a uma percentagem mínima das quotas (tipicamente 10%), destinada a financiar obras de conservação extraordinárias nas partes comuns do edifício.

Este fundo tem natureza de capital — não é uma despesa de uso corrente. Por isso, não deve ser transferido ao inquilino nem quando as partes assim o acordam na generalidade. O raciocínio é simples: o fundo acumula-se para valorizar (ou manter o valor de) o imóvel, que continuará a pertencer ao senhorio após o término do contrato. Transferir este custo ao inquilino seria fazer com que ele financiasse uma poupança de que nunca beneficiará.

Do ponto de vista fiscal, as contribuições para o fundo comum de reserva também não são dedutíveis no IRS do senhorio (Categoria F) — ao contrário das despesas correntes de condomínio. São tratadas como investimento de capital, não como gasto corrente.

4. Obras no condomínio: quem paga?

As obras aprovadas em assembleia de condóminos são sempre responsabilidade dos proprietários. O inquilino não tem assento na assembleia de condóminos e não pode votar nem ser convocado. O senhorio não pode forçar o inquilino a suportar obras extraordinárias aprovadas depois de celebrado o contrato — salvo se o contrato o preveja expressamente e as obras forem de conservação corrente.

5. Condomínio e IRS: o que é dedutível

Para os senhorios que tributam as rendas em Categoria F (rendimentos prediais), as despesas de condomínio podem ser deduzidas à renda bruta — reduzindo o imposto a pagar. Mas nem tudo é dedutível.

Para comprovar as deduções, o senhorio deve guardar os recibos de pagamento das quotas e, sempre que possível, pedir ao administrador do condomínio um mapa anual das despesas com o detalhe das quotas pagas. Este documento é útil em caso de fiscalização da AT.

6. Situações práticas e como resolver conflitos

O inquilino usa o condomínio mas recusa-se a pagar a quota acordada

Se o contrato de arrendamento estipula que o inquilino suporta as despesas de condomínio e ele se recusa a pagar, trata-se de incumprimento contratual. O senhorio tem legitimidade para exigir o pagamento das quotas em falta como parte das obrigações do arrendatário — e o incumprimento reiterado pode fundamentar a resolução do contrato por justa causa, nos termos do artigo 1083.º do Código Civil.

A assembleia de condóminos aprova uma obra extraordinária que o senhorio não pode pagar

O senhorio pode ser chamado a contribuir para obras extraordinárias mesmo que não vote a favor. A lei permite o pagamento faseado em 12 prestações mensais iguais (artigo 1424.º-A do Código Civil). Se a obra for de conservação necessária, o senhorio pode, em princípio, aumentar a renda fora do calendário normal de atualização — mas este mecanismo tem regras estritas e deve ser acompanhado por advogado.

O administrador do condomínio recusa-se a passar recibos em nome do proprietário

O senhorio tem direito a obter documentação das quotas pagas. Se o administrador recusar, o senhorio pode requerer à assembleia de condóminos a destituição do administrador ou solicitar ao tribunal a exibição dos livros do condomínio. Na prática, basta uma carta registada a solicitar os recibos ou mapa anual de despesas — a maioria dos administradores profissionais emite este documento sem dificuldade.

7. Perguntas frequentes

O meu contrato não diz nada sobre condomínio. Quem paga?

O senhorio. Na ausência de estipulação contratual, as despesas de condomínio são sempre da responsabilidade do proprietário. O inquilino não tem qualquer obrigação legal de pagar condomínio se o contrato não o previr expressamente.

Posso descontar o condomínio na renda que recebo do inquilino?

Não diretamente — mas pode estruturar o contrato de forma a que o valor da renda já inclua o reembolso do condomínio. Nesse caso, o valor total pago pelo inquilino é a renda, e o senhorio usa parte desse montante para pagar o condomínio. Esta abordagem mantém a simplicidade e permite ao senhorio deduzir o condomínio no IRS.

O imóvel tem piscina e ginásio no condomínio. O inquilino paga?

As despesas de piscina, ginásio e outras amenidades fazem parte das quotas ordinárias e seguem a mesma regra geral: o proprietário paga. Se o contrato transferir as quotas ao inquilino, ele pagará essas amenidades. Se não houver cláusula, o senhorio paga — independentemente do grau de utilização dessas instalações pelo inquilino.

As quotas de condomínio que o inquilino paga têm de constar no recibo de renda?

Se o inquilino paga as quotas diretamente ao senhorio (junto com a renda), o valor do condomínio deve estar separado no recibo emitido no Portal das Finanças. Se o inquilino pagar diretamente ao administrador, o recibo de renda reflete apenas a renda — mas o senhorio perde a possibilidade de deduzir o condomínio no IRS, pois não é ele a efetuar o pagamento.

Posso aumentar a renda para compensar o aumento das quotas de condomínio?

As atualizações de renda seguem o coeficiente INE publicado anualmente (2,16% em 2026) e só podem ser aplicadas no momento da renovação anual do contrato, com pré-aviso de 30 dias. Não existe mecanismo automático de ajuste de renda por aumento das quotas de condomínio — mesmo que este aumento seja significativo. O senhorio pode negociar com o inquilino um aumento acima do coeficiente, mas isso exige acordo de ambas as partes.