Obras no Imóvel Arrendado: Quem Paga em 2026?

1. O princípio geral da lei

A lei portuguesa estabelece uma distinção clara entre dois tipos de obras em imóveis arrendados: as obras de conservação ordinária e as obras de conservação extraordinária. Esta distinção está no coração do Código Civil e do NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano).

A regra base é simples: o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu (art. 1043.º do Código Civil), com desgaste normal de uso. Para isso, compete-lhe as obras de pequena conservação. Tudo o que vai além disso — grandes reparações, infraestruturas, estrutura — é responsabilidade do senhorio.

2. Obras da responsabilidade do senhorio

Segundo o art. 1074.º do Código Civil e as disposições do NRAU, o senhorio é responsável pelas obras de conservação extraordinária — as que não decorrem do uso normal do imóvel e que implicam investimento significativo para manter as condições de habitabilidade.

O que são obras de conservação extraordinária

As obras de conservação extraordinária incluem, em regra, tudo o que respeita:

• Estrutura do edifício: telhado, paredes exteriores, fundações, lajes
• Instalação elétrica: substituição do quadro elétrico, cablagem principal, tomadas defeituosas que não resultam de uso
• Canalização e saneamento: tubagens, coletores, sistema de esgotos
• Aquecimento e ventilação: caldeira central, sistema de aquecimento central, condutas
• Impermeabilização: infiltrações por fissuras exteriores, humidade estrutural
• Elevadores (em propriedade horizontal, partilhado com condomínio)
• Janelas e portas exteriores: quando degradadas estruturalmente

Exemplos práticos

3. Obras da responsabilidade do inquilino

O art. 1043.º do Código Civil obriga o inquilino a manter o imóvel em bom estado de conservação para o uso a que se destina, realizando as obras de conservação ordinária. Estas são obras de manutenção corrente, de pequena dimensão e custo, que resultam do uso quotidiano do imóvel.

O que são obras de conservação ordinária

• Pintura interior (reparação de pequenos danos nas paredes)
• Substituição de torneiras, vedantes, sifões
• Substituição de lâmpadas, interruptores, tomadas danificadas pelo uso
• Reparação de vidros partidos (exceto por causas estruturais)
• Lubrificação e pequenas reparações em fechaduras e dobradiças
• Limpeza de redes de esgotos entupidas por uso normal
• Reparação de danos causados pelo próprio inquilino

O limite entre o que é "ordinário" e o que é "extraordinário" nem sempre é nítido. A jurisprudência tende a avaliar o valor da reparação em relação ao valor do imóvel e à natureza da causa — se resultou de uso normal, é ordinária; se resultou de degradação inevitável ou causa externa, tende a ser extraordinária.

4. Obras urgentes: regras especiais

Quando o imóvel apresenta danos que colocam em risco a segurança dos ocupantes ou a própria habitabilidade — uma infiltração grave, um curto-circuito na instalação elétrica, uma avaria na caldeira no inverno — o art. 1036.º do Código Civil prevê um regime especial.

Como funciona o procedimento de obra urgente

1. O inquilino notifica o senhorio por escrito, descrevendo o problema e solicitando intervenção urgente. A notificação deve ser enviada por carta registada com aviso de receção, e-mail com leitura confirmada, ou outro meio que permita comprovar a data e o conteúdo.
2. O senhorio tem o prazo de 90 dias para realizar a obra, salvo nos casos de real urgência (risco imediato de segurança ou saúde), em que o prazo é o estritamente necessário para intervir.
3. Se o senhorio não agir dentro do prazo, o inquilino pode realizar a obra e deduzir o custo das rendas futuras — mas tem de comprovar os gastos com faturas em seu nome.

5. Melhoramentos e benfeitorias

Distinto das obras de conservação são os melhoramentos ou benfeitorias — obras que acrescentam valor ao imóvel mas que não são necessárias para o manter nas condições normais de habitabilidade. Aqui as regras são diferentes.

Benfeitorias úteis

São obras que aumentam o valor do imóvel sem ser indispensáveis (ex: instalar ar condicionado, renovar a casa de banho com materiais de qualidade superior, adicionar um deck no terraço). Em princípio, o inquilino pode realizá-lassó com autorização escrita do senhorio.

Ao fim do contrato, o inquilino pode:

• Levantar as benfeitorias se não causar dano ao imóvel, ou
• Exigir indemnização pelo valor das benfeitorias que ficam no imóvel, se o senhorio as retiver

Benfeitorias voluptuárias

São obras de luxo ou mero embelezamento sem valor prático acrescido (pintar paredes com murais artísticos, instalar piso aquecido numa casa de luxo, etc.). Ao fim do contrato, o inquilino pode levantá-las mas não tem direito a indemnização.

A cláusula contratual é determinante

O contrato de arrendamento pode e deve regular expressamente o que acontece a obras e melhoramentos realizados pelo inquilino. Uma cláusula clara evita litígios. Em contratos omissos, aplica-se o regime geral do Código Civil.

6. Deduções de IRS para obras

As despesas com obras no imóvel arrendado são dedutíveis no IRS, mas com condicionantes importantes. Só são dedutíveis as despesas que o senhorio suporta efetivamente — não as que são da responsabilidade do inquilino.

O que pode deduzir

• Obras de conservação e reparação do imóvel arrendado, documentadas com fatura
• Encargos de condomínio (incluindo obras em partes comuns)
• IMI pago pelo senhorio
• Seguros relacionados com o imóvel arrendado

O que não pode deduzir

• Obras de valorização ou ampliação (não são despesas de manutenção)
• Obras que aumentam a área útil do imóvel
• Obras realizadas em imóveis não arrendados no ano fiscal
• Despesas não documentadas com fatura emitida ao senhorio

Limite de dedução

No regime de tributação autónoma (taxa de 25% ou a nova taxa de 10%), as despesas com obras podem ser deduzidas ao rendimento bruto de rendas, reduzindo o valor tributável. No regime de englobamento, as mesmas despesas são deduzidas ao rendimento bruto no Anexo F da declaração de IRS.

7. O que fazer em caso de conflito

Quando há divergência sobre quem deve pagar uma obra, a situação pode escalar rapidamente. Eis como gerir o conflito de forma eficaz.

Passos para o senhorio

1. Avaliar objetivamente o tipo de obra: é conservação ordinária ou extraordinária? Em caso de dúvida, consulte um advogado especialista em arrendamento.
2. Comunicar por escrito: toda a comunicação sobre obras deve ser por escrito. Guarde cópias de tudo.
3. Obter orçamentos documentados: se tiver de fazer obras, obtenha pelo menos dois orçamentos de profissionais certificados.
4. Notificar o inquilino da necessidade de acesso: para fazer obras, o senhorio deve notificar o inquilino com antecedência mínima de 15 dias (exceto em caso de urgência).

Quando o inquilino se recusa a fazer obras que são da sua responsabilidade

Se o inquilino não realiza obras de conservação ordinária que claramente lhe competem, criando danos progressivos no imóvel, o senhorio pode:

• Notificar por escrito para realizar as obras num prazo razoável
• Em caso de recusa, pode constituir fundamento para resolução do contrato por incumprimento (art. 1083.º CC)
• No final do contrato, pode reter a caução para cobrir custos de reparação

8. Perguntas frequentes