Imposto de Selo no Arrendamento 2026: Quem Paga, Quanto e Quando

1. O que é o Imposto de Selo

O Imposto de Selo (IS) é um imposto português sobre determinados actos, contratos e documentos previstos na lei. Está regulado pelo Código do Imposto de Selo (CIS) e pela Tabela Geral do Imposto de Selo (TGIS), que lista todos os actos sujeitos e as respectivas taxas.

No contexto do arrendamento, o IS incide sobre a constituição do contrato de arrendamento — ou seja, é um imposto que se paga pelo acto de arrendar um imóvel, não sobre o rendimento que daí resulta (esse é coberto pelo IRS na Categoria F).

2. Quando se aplica ao arrendamento

O Imposto de Selo aplica-se quando constitui um contrato de arrendamento. Nos termos da TGIS (Verba 2), os actos sujeitos incluem:

• Constituição de contratos de arrendamento habitacional
• Constituição de contratos de arrendamento comercial
• Subarrendamentos
• Renovações expressas do contrato (quando há um aditamento formal)

As renovações automáticas — em que o contrato simplesmente continua sem qualquer documento novo — geralmente não dão origem a nova liquidação de IS. O IS é pago uma vez na constituição do contrato e a renovação automática é uma continuação, não um novo acto.

3. Como se calcula: taxa e base de incidência

Para os contratos de arrendamento habitacional, a TGIS (Verba 2.2) prevê uma taxa de 10% aplicada a uma renda mensal. Independentemente de o contrato ser por 1 ano, 2 anos ou 5 anos, a base de cálculo é sempre o valor de uma renda mensal.

Esta estrutura pode parecer generosa (um imposto baseado apenas num mês de renda para um contrato de vários anos), mas é assim que a lei estabelece para os arrendamentos habitacionais. Para contratos comerciais, a estrutura pode ser diferente (veja secção 8).

4. Exemplos práticos de cálculo

Como se vê, o IS no arrendamento habitacional é um valor relativamente modesto — mas é uma obrigação real que não deve ser esquecida ao registar um novo contrato.

5. Quem paga: senhorio ou inquilino?

Por lei, o sujeito passivo (quem tem a obrigação de pagar) é o senhorio— o arrendador. É o senhorio que deve liquidar e entregar o IS à Autoridade Tributária.

Contudo, o Código do Imposto de Selo permite que as partes acordem contratualmente a transferência deste encargo para o inquilino. Se o contrato incluir uma cláusula que estipule que o IS é suportado pelo arrendatário, essa cláusula é válida — mas o senhorio continua a ser o responsável perante o Estado, mesmo que tenha acordado receber esse valor do inquilino.

6. Quando e como pagar

O Imposto de Selo deve ser pago no momento do registo do contrato de arrendamento na Autoridade Tributária (AT). Quando regista o contrato no Portal das Finanças (e-Balcão ou portal de contratos de arrendamento), o sistema calculará automaticamente o IS devido e disponibilizará o documento para pagamento.

Passo a passo

1. Aceda ao Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt)
2. Registe o contrato de arrendamento (obrigatório no prazo de 30 dias após a celebração)
3. O sistema calcula automaticamente o IS com base na renda declarada
4. Pague o IS gerado pelo portal (multibanco, MB Way ou transferência)

O IS não é pago separadamente — o pagamento faz-se em conjunto com o processo de registo do contrato. Se registar o contrato dentro do prazo (30 dias após celebração), não haverá penalizações adicionais além do valor do IS em si.

Prazo para registar o contrato

O contrato de arrendamento deve ser registado na AT no prazo de 30 diasapós a sua celebração. O registo e o pagamento do IS fazem-se em simultâneo. Para mais detalhe sobre o processo de registo, consulte o guia de registo de contratos na AT.

7. Renovações e prorrogações: aplica-se novamente?

Este é um ponto que gera muita dúvida. A regra geral é:

• Renovação automática (o contrato continua sem qualquer documento novo): não gera nova liquidação de IS. O IS foi pago uma vez na constituição do contrato e a renovação automática não é um novo acto sujeito.
• Renovação expressa ou aditamento (as partes assinam um documento a prorrogar ou alterar o contrato): pode gerar nova liquidação de IS, dependendo do conteúdo do aditamento. Se houver alteração do valor da renda ou das condições, o IS pode aplicar-se ao novo acordo.
• Novo contrato (o contrato anterior termina e é celebrado um contrato novo, mesmo com o mesmo inquilino e imóvel): gera nova liquidação de IS, porque é um novo acto.

8. Arrendamento comercial: diferenças

O Imposto de Selo no arrendamento comercial segue as mesmas regras gerais da TGIS, mas pode ter algumas particularidades dependendo da estrutura do contrato — especialmente em contratos com rendas variáveis, contratos de longa duração com ajustamentos, ou operações de sale-and-leaseback.

Para um contrato comercial simples (loja ou escritório com renda mensal fixa), o cálculo é semelhante ao habitacional: 10% sobre uma renda mensal. Para estruturas mais complexas, é recomendável confirmar com um contabilista especializado em imobiliário comercial.

9. Consequências de não pagar

Não pagar o Imposto de Selo ou não registar o contrato (o que implica não pagar o IS) tem várias consequências:

• Coima por falta de registo do contrato: entre €250 e €3.750 (valores de referência — podem variar com actualizações legais)
• Juros de mora sobre o IS em falta: calculados desde o prazo de pagamento até à regularização
• Impossibilidade de deduzir despesas no IRS: senhorios sem o contrato registado podem ver despesas dedutíveis recusadas pela AT por falta de documentação
• Dificuldades em caso de litígio: um contrato não registado tem menos valor probatório se o inquilino contestar alguma cláusula

A regularização espontânea (pagar voluntariamente antes de uma inspecção da AT) reduz as penalizações aplicadas. Se tiver contratos por regularizar, a melhor abordagem é fazê-lo o quanto antes.

10. É dedutível no IRS?

Sim. O Imposto de Selo pago pelo senhorio aquando do registo do contrato de arrendamento é uma despesa dedutível no IRS Categoria F, na modalidade de englobamento. Se declarar rendas com englobamento (em vez de taxa autónoma), pode incluir o IS como despesa do imóvel arrendado.

Dado o valor relativamente baixo do IS (tipicamente entre €50 e €200 por contrato), o impacto na dedução fiscal é modesto — mas é uma despesa real e legalmente dedutível que não deve ser esquecida. Para saber mais sobre o que pode deduzir, consulte o guia de despesas dedutíveis no arrendamento 2026.

11. Perguntas frequentes

Tenho um contrato que nunca registei na AT. O que devo fazer?

Deve regularizar o registo o mais rápido possível através do Portal das Finanças. A regularização espontânea (antes de qualquer notificação da AT) beneficia de coimas reduzidas. Prepare o contrato, identifique a data de início e o valor da renda, e aceda ao portal para completar o registo. Terá de pagar o IS em falta, acrescido de juros de mora.

O contrato começou há 3 anos e nunca paguei IS. Posso deduzir as despesas do imóvel no IRS?

É um risco real. A AT pode questionar despesas deduzidas num imóvel sem contrato registado. O ideal é regularizar o registo (com IS e juros de mora) antes de apresentar a declaração de IRS com deduções associadas a esse imóvel.

Arrendei um quarto numa casa de que sou coproprietário. Tenho de pagar IS?

Sim, se celebrou um contrato de arrendamento (mesmo que de quarto), esse contrato está sujeito a registo na AT e a Imposto de Selo. As regras são as mesmas independentemente de o imóvel ser uma fracção inteira ou apenas um quarto.

O inquilino pagou o IS em vez de mim. Isso é válido?

O IS pode ser pago por qualquer pessoa em nome do devedor — o que importa é que o valor chegue à AT. Se o inquilino pagou e tem o comprovativo, o IS está liquidado. O senhorio é o responsável legal, mas o pagamento por terceiro é eficaz. Guarde o comprovativo independentemente de quem pagou.

Vou celebrar um novo contrato com o mesmo inquilino. Pago IS novamente?

Sim. Um novo contrato (mesmo com o mesmo inquilino, para o mesmo imóvel) é um novo acto sujeito a registo e a Imposto de Selo. O IS do contrato anterior não "migra" para o novo. Quando terminar o contrato anterior e celebrar um novo, terá de registar e pagar o IS novamente.