Mais-Valias Imobiliárias 2026: Como Calcular e Pagar Menos Imposto na Venda de Casa
Vendeu ou está a pensar vender um imóvel arrendado? As mais-valias imobiliárias têm regras próprias no IRS que muitos proprietários desconhecem — e isso traduz-se em pagar imposto a mais. Neste guia, explicamos o cálculo completo, as isenções disponíveis e como declarar corretamente em 2026.
Calcule o imposto sobre a venda do seu imóvel
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Abrir Simulador Fiscal Gratuito →1. O que são mais-valias imobiliárias?
Mais-valia imobiliária é a diferença positiva entre o valor pelo qual vendeu um imóvel e o valor pelo qual o adquiriu, depois de aplicados os ajustes previstos na lei. Em Portugal, estas mais-valias são tributadas em IRS na Categoria G(incrementos patrimoniais).
Ao contrário do que muitos pensam, não se paga imposto sobre o valor total da venda — paga-se apenas sobre o ganho real, que é calculado com uma fórmula específica que tem em conta a inflação, as despesas com a transação e as obras realizadas.
Nota importante para 2026
As mais-valias realizadas em 2025 declaram-se no IRS de 2026 (prazo: 1 de abril a 30 de junho de 2026). Se vendeu uma casa em 2025, tem de declarar essa venda nesta campanha.
2. Como se calcula a mais-valia
A fórmula base para calcular a mais-valia imobiliária está no artigo 43.º do Código do IRS:
// Fórmula das mais-valias imobiliárias
MV = VR − (VA × Coef) − Encargos − Obras
VR = Valor de Realização (preço de venda ou VPT, o maior)
VA = Valor de Aquisição (preço de compra ou VPT à data)
Coef = Coeficiente de desvalorização monetária
Encargos = despesas com a compra e a venda (notário, IMT, comissões)
Obras = despesas de valorização nos últimos 12 anos
Valor de Realização vs. VPT
O valor de realização é o preço pelo qual vendeu o imóvel. No entanto, se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel for superior ao preço de venda, a AT considera o VPT como valor de realização. Isto acontece frequentemente em vendas abaixo do valor de mercado ou entre familiares.
Se isso acontecer consigo, pode solicitar uma reavaliação do VPT antes da venda, ou contestar a avaliação administrativa da AT após a liquidação do IRS.
A tributação de apenas 50% do ganho
Uma regra que beneficia os residentes fiscais em Portugal: apenas 50% da mais-valia é tributada (artigo 43.º, n.º 2 do CIRS). Esta redução aplica-se a imóveis adquiridos depois de 1 de janeiro de 1989. Para imóveis adquiridos antes dessa data, há regras transitórias que podem até isentar totalmente a mais-valia.
Resumo prático
Se calculou uma mais-valia de €50.000, só €25.000 entram no IRS (50% do ganho). Esse valor é depois sujeito à taxa do seu escalão de IRS ou à taxa autónoma de 28% — o que for menor para si.
3. Coeficientes de desvalorização monetária 2026
O coeficiente de desvalorização monetária ajusta o preço de aquisição pela inflação acumulada desde o ano da compra. Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia tributável.
Os coeficientes são publicados anualmente por portaria do Governo. Para o IRS de 2026 (sobre rendimentos de 2025), os valores aplicáveis são os seguintes para imóveis adquiridos nos anos mais comuns:
| Ano de aquisição | Coeficiente 2025 | Efeito prático |
|---|---|---|
| 2000 | 1,92 | VA multiplicado por 1,92 |
| 2005 | 1,68 | VA multiplicado por 1,68 |
| 2010 | 1,40 | VA multiplicado por 1,40 |
| 2015 | 1,19 | VA multiplicado por 1,19 |
| 2018 | 1,10 | VA multiplicado por 1,10 |
| 2020 | 1,07 | VA multiplicado por 1,07 |
| 2022 | 1,03 | VA multiplicado por 1,03 |
| 2023 | 1,01 | VA multiplicado por 1,01 |
| 2024 e 2025 | 1,00 | Sem ajuste (compra recente) |
Os coeficientes exatos para cada ano são publicados anualmente — consulte a portaria mais recente no Portal das Finanças antes de apresentar a declaração.
4. Despesas que reduzem a mais-valia
Pode deduzir ao valor de aquisição (aumentando-o) certas despesas diretamente ligadas à compra e à venda do imóvel. Estas despesas reduzem o ganho tributável:
Encargos com a aquisição
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) pago na compra
- Imposto de Selo da compra
- Honorários do notário e do advogado
- Despesas com registo predial
- Comissão da agência imobiliária na compra
Encargos com a alienação (venda)
- Comissão da agência imobiliária na venda (geralmente 3%–5% + IVA)
- Honorários de advogado ou solicitador na venda
- Custos de documentação (certidões, etc.)
Obras de valorização nos últimos 12 anos
As obras de beneficiação realizadas nos últimos 12 anos antes da venda são dedutíveis — mas apenas as obras que aumentaram o valor do imóvel, não as de mera conservação. Exemplos: remodelação da cozinha, ampliação, novo telhado ou instalação de AVAC.
As obras de conservação corrente (pintura, reparação de canalização) feitas enquanto o imóvel estava arrendado já foram deduzidas nas rendas anualmente — não podem ser deduzidas novamente aqui.
Regra prática
Guarde todas as faturas de obras dos últimos 12 anos. Uma remodelação de €20.000 pode reduzir a mais-valia tributável em €10.000 (50% de €20.000), poupando €2.800 em imposto (taxa 28% × €10.000).
5. Taxas de imposto aplicáveis
Uma vez calculada a mais-valia líquida (e reduzida a 50%), o contribuinte pode escolher entre dois regimes de tributação:
Taxa autónoma de 28%
Por omissão, as mais-valias são tributadas à taxa autónoma de 28%. Este valor é definitivo — não acumula com os restantes rendimentos do IRS para efeitos de escalão. É geralmente a opção mais simples e, em muitos casos, a mais favorável.
Englobamento (escalões do IRS)
Em alternativa, pode optar pelo englobamento: os 50% da mais-valia são somados aos restantes rendimentos do ano, e o total é tributado pelos escalões progressivos do IRS (taxa marginal de 14,5% a 48%).
O englobamento só compensa quando o rendimento total (incluindo a mais-valia) é baixo o suficiente para o escalão marginal ficar abaixo dos 28%. Com um salário médio e uma mais-valia significativa, a taxa autónoma de 28% costuma ser mais favorável.
Quando compensa englobar?
- ✓ Se o seu rendimento total anual for inferior a ~€25.000 (escalão 28,5%)
- ✓ Se tem deduções e benefícios fiscais que reduzem a coleta
- ✓ Se a mais-valia é pequena e a taxa marginal resulta inferior a 28%
- ✗ Se tem rendimentos do trabalho acima de €25.000 — a taxa autónoma provavelmente é melhor
6. Isenção por reinvestimento em habitação própria
Esta é a isenção mais relevante para quem vende a sua casa de morada de família. Se reinvestir o valor de realização (ou parte dele) na compra de outra habitação própria permanente, pode ficar isento de pagar imposto sobre as mais-valias — parcial ou totalmente.
Condições para a isenção
- O imóvel vendido tem de ser a habitação própria permanente do contribuinte (e do agregado familiar)
- O reinvestimento pode ser em nova habitação em Portugal, num Estado membro da UE ou no Espaço Económico Europeu
- O reinvestimento deve ser feito no prazo de 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores)
- O contribuinte tem de o declarar explicitamente no IRS no ano da venda (Quadro 5A do Anexo G)
Reinvestimento parcial
Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção é proporcional. Por exemplo, se vendeu por €300.000 e reinvestiu €200.000, dois terços da mais-valia ficam isentos e o terço restante paga imposto normalmente.
Atenção: imóveis arrendados não qualificam
A isenção por reinvestimento aplica-se apenas à habitação própria permanente. Se vender um imóvel que estava arrendado a terceiros, não há isenção por reinvestimento — mesmo que depois compre outra casa para arrendar. As mais-valias de imóveis arrendados são sempre tributadas.
7. Venda de imóvel arrendado: particularidades
Quando vende um imóvel que estava a arrendar, há aspetos específicos que afetam o cálculo da mais-valia:
Obras de conservação já deduzidas nas rendas
Se deduziu despesas de obras ao rendimento do arrendamento (Categoria F) nos anos anteriores, essas mesmas despesas não podem ser novamente consideradas na Categoria G para reduzir a mais-valia. Duplicar a dedução é proibido. Apenas obras que não foram deduzidas no arrendamento podem ser consideradas aqui.
Imóvel afeto a atividade empresarial
Se o imóvel esteve afeto a uma atividade empresarial (Categoria B), as regras de tributação das mais-valias são diferentes — podem ser tributadas como rendimentos empresariais. Consulte um contabilista se este for o seu caso.
Venda com contrato de arrendamento ativo
Vender um imóvel com inquilino não altera o cálculo da mais-valia fiscal. No entanto, o comprador adquire o imóvel onerado pelo contrato de arrendamento em vigor. Isto tende a reduzir o preço de venda, o que também reduz a mais-valia.
8. Heranças e imóveis recebidos por doação
Neste ponto há muita confusão. Quando recebe um imóvel por herança ou doação, o valor de aquisição para efeitos de mais-valias é o VPT (Valor Patrimonial Tributário) à data da herança — não o valor pelo qual o herdeiro comprou (porque não comprou).
Se o VPT à data da herança era €120.000 e vende por €200.000, a mais-valia base é €80.000 — não o preço que o pai pagou décadas atrás.
Prazo relevante
Para imóveis herdados, o ano de aquisição a considerar nos coeficientes de desvalorização é o ano da herança (abertura da sucessão), não o ano em que o falecido comprou o imóvel. Isso costuma resultar numa mais-valia maior do que as pessoas esperam.
9. Como declarar no IRS (Anexo G)
As mais-valias imobiliárias declaram-se no Anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. O processo no Portal das Finanças segue estes passos:
Aceda ao Portal das Finanças e inicie a declaração de IRS 2026
Pode preencher entre 1 de abril e 30 de junho
Selecione Modelo 3 → Ano 2025 → Adicionar Anexo G
Este anexo é específico para mais-valias
No Quadro 4 — preencha os dados da alienação: tipo de imóvel, valor de realização, data
Inclua os dados do comprador (NIF)
No Quadro 4A — preencha os dados da aquisição: data, valor, coeficiente
O coeficiente é calculado automaticamente pelo Portal
No Quadro 4 — preencha os encargos (IMT, IS, comissões imobiliárias, obras)
Cada categoria em campo separado
Se pretende reinvestir, declare no Quadro 5A ou 5B
Só para habitação própria permanente
No Quadro 15 — escolha entre taxa autónoma (28%) ou englobamento
Simule primeiro para decidir
10. Exemplos práticos com cálculos reais
Exemplo 1 — Apartamento T2 no Porto, comprado em 2010, vendido em 2025
Dados da operação:
- • Comprou em 2010 por €120.000
- • Vendeu em 2025 por €250.000
- • Coeficiente 2010: 1,40
- • IMT + IS na compra: €4.800
- • Comissão agência venda: €10.000
- • Obras de valorização: €15.000
Cálculo:
- • VA ajustado: €120.000 × 1,40 = €168.000
- • Encargos: €4.800 + €10.000 + €15.000 = €29.800
- • Mais-valia bruta: €250.000 − €168.000 − €29.800 = €52.200
- • Mais-valia tributável (50%): €26.100
- • Imposto (28%): €7.308
Exemplo 2 — Moradia herdada em 2018 (VPT €180.000), vendida em 2025 por €320.000
Dados da operação:
- • Valor de aquisição (VPT herança 2018): €180.000
- • Vendeu em 2025 por €320.000
- • Coeficiente 2018: 1,10
- • Comissão agência venda: €14.400
- • Sem obras de valorização
Cálculo:
- • VA ajustado: €180.000 × 1,10 = €198.000
- • Encargos: €14.400
- • Mais-valia bruta: €320.000 − €198.000 − €14.400 = €107.600
- • Mais-valia tributável (50%): €53.800
- • Imposto (28%): €15.064
Exemplo 3 — Habitação própria com reinvestimento total: imposto = €0
Vendeu a habitação própria por €400.000 (mais-valia de €80.000 após ajustes).
Reinvestiu €400.000 na compra de nova habitação própria permanente no prazo de 36 meses.
→ Isenção total: imposto sobre mais-valias = €0
Atenção: tem de declarar o reinvestimento no Anexo G do IRS do ano da venda, mesmo que o reinvestimento ainda não tenha acontecido (indica a intenção e o prazo).
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