Prazo IRS 2026: Calendário Completo de Obrigações Fiscais para Senhorios

1. Calendário resumo — todas as datas de 2026

2. Declaração IRS: abril a junho (agora em curso)

A campanha de IRS 2026 (declaração dos rendimentos obtidos em 2025) abriu a 1 de abril e fecha a 30 de junho de 2026. Neste período, todos os contribuintes com rendimentos tributáveis têm de apresentar a declaração Modelo 3 no Portal das Finanças.

Para senhorios, isto significa declarar os rendimentos de arrendamento no Anexo F (rendimentos prediais — Categoria F). Se também vendeu imóveis em 2025, preenche adicionalmente o Anexo G(mais-valias).

Qual o melhor momento para entregar?

Não existe obrigação de entregar cedo nem tarde — qualquer data entre 1 de abril e 30 de junho é válida. No entanto:

• Se tiver reembolso a receber: quanto mais cedo entregar, mais cedo recebe. Declarações entregues em abril são liquidadas primeiro.
• Se tiver imposto a pagar: pode entregar no início de junho e o pagamento será exigido em meados de julho — tem um mês extra para se preparar.
• Em qualquer caso: evite a última semana de junho. O Portal das Finanças colapsa com o volume e os erros técnicos multiplicam-se.

E se falhar o prazo de 30 de junho?

Entregas fora do prazo são possíveis mas acarretam coimas: entre €200 e €2.500, dependendo da situação. Além disso, a AT pode fazer uma liquidação de ofício (sem as deduções a que teria direito). Se falhou o prazo, entregue o mais depressa possível — o prazo é o que é, mas a coima pode ser reduzida se colaborar rapidamente.

3. Mapa de Rendas (Modelo 2) — fevereiro

O Mapa de Rendas é uma obrigação separada da declaração de IRS. Os senhorios com contratos de arrendamento habitacional têm de comunicar à AT, até 15 de fevereiro de cada ano, os contratos ativos e os rendimentos recebidos no ano anterior.

Se tinha contratos ativos em 2025, o prazo era 15 de fevereiro de 2026. Este prazo já passou. Se ainda não cumpriu esta obrigação, deve regularizar a situação o mais depressa possível — existe uma coima específica para esta omissão.

O Modelo 2 é preenchido no Portal das Finanças em Entregar declaração→ IRS → Rendimentos Prediais → Mapa de Rendas. Para um guia detalhado, consulte o nosso artigo sobre como preencher o Mapa de Rendas.

4. Recibos de renda mensais — obrigação ao longo do ano

Todos os senhorios com contratos de arrendamento registados na AT são obrigados a emitir recibos de renda eletrónicos mensalmente, pelo Portal das Finanças. Não existe a opção de entregar recibos em papel — é exclusivamente eletrónico desde 2015.

Quando tem de emitir o recibo?

O recibo deve ser emitido até ao último dia do mês em que a renda é paga (ou devida). Na prática, a maioria dos senhorios emite no início do mês seguinte ao vencimento — isso é tecnicamente tardio, mas a AT raramente acciona coimas por atrasos de alguns dias.

Para evitar problemas, emita sempre antes do fim do mês a que respeita o pagamento.

O que acontece se não emitir recibos?

O inquilino tem direito a exigir o recibo e, se não o receber, pode fazer uma reclamação formal à AT. A omissão de recibos pode resultar em coimas e, mais importante, em dificuldades na declaração de IRS — a AT cruza os dados e a ausência de recibos levanta questões.

Para um guia completo, veja o nosso artigo sobre recibos de renda eletrónicos em 2026.

5. Registo de contratos na AT — 30 dias

Qualquer novo contrato de arrendamento tem de ser registado no Portal das Finanças no prazo de 30 dias após a sua celebração. Este prazo não tem uma data fixa no calendário — conta sempre a partir da assinatura do contrato.

O registo é feito em Portal das Finanças → Cidadãos →Imóveis → Arrendamento → Comunicar Contrato. Precisará de ter o imóvel registado em seu nome e o NIF do inquilino.

A coima por falta de registo vai de €250 a €3.750, dependendo do tempo em atraso e do valor das rendas. Não vale a pena arriscar.

6. Atualização de rendas — pré-aviso 30 dias

O senhorio que pretenda atualizar a renda de acordo com o coeficiente INE tem de comunicar ao inquilino com, pelo menos, 30 dias de antecedênciaem relação ao início do novo período de arrendamento onde a atualização entra em vigor.

Para 2026, o coeficiente INE é de 2,24%. Se tem um contrato que renova em janeiro de 2027, a comunicação da atualização tem de chegar ao inquilino até 31 de dezembro de 2026. Se renova em julho, a comunicação tem de ser feita até 30 de junho.

A comunicação deve ser feita por escrito — carta registada ou outro meio com prova de entrega. Um email simples pode não ser suficiente em caso de litígio.

Saiba mais em: Como calcular atualizações de renda 2026.

7. AIMI — setembro

O AIMI (Adicional ao IMI) é um imposto sobre o valor patrimonial total dos imóveis que excedam determinados limiares. O pagamento ocorre em setembrode cada ano, após a nota de liquidação enviada pela AT.

Os limiares para 2026 são:

• Contribuinte singular: patrimônio imobiliário acima de €600.000 (taxa de 0,7% no excesso)
• Acima de €1.000.000: taxa de 1%
• Acima de €2.000.000: taxa de 1,5%
• Imóveis para arrendamento acessível (≤ €2.300/mês): podem estar isentos de AIMI

Se tem um portfólio de imóveis com valor total acima de €600.000, considere verificar se algum qualifica para a isenção por arrendamento acessível. Consulte o nosso guia sobre isenção de AIMI em 2026.

8. Coimas por incumprimento

As coimas podem ser reduzidas em até 50% se a regularização for feita voluntariamente antes de qualquer notificação da AT. Quanto mais rápido resolver uma situação em atraso, menor o impacto financeiro.

9. Checklist mensal do senhorio