Caução no Arrendamento 2026: Montante Máximo, Regras e Devolução

1. O que é a caução e qual a sua função

A caução (também chamada depósito de garantia) é uma soma em dinheiro que o inquilino entrega ao senhorio no início do contrato como garantia do cumprimento das suas obrigações. Serve para cobrir duas situações principais: rendas em atraso não pagas e danos causados no imóvel que excedam o desgaste normal de utilização.

Ao contrário do que alguns pensam, a caução não é adiantamento de renda. O inquilino continua obrigado a pagar todas as mensalidades até ao último dia do contrato. Qualquer acordo que consista em "ficar o último mês sem pagar" está em incumprimento do contrato e retira ao senhorio o direito de cobrir eventuais danos com a caução.

2. Montante máximo permitido por lei

Para os contratos de arrendamento habitacional — aqueles para fins de habitação permanente — a caução em dinheiro está limitada a dois meses de renda, de acordo com o Código Civil e as regras do NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano, Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro e respetivas alterações).

Exigir uma caução superior a dois meses em contratos habitacionais é ilegal. Mesmo que o inquilino aceite e pague, a cláusula é nula — e o inquilino pode exigir a devolução imediata do excedente. Em caso de conflito, um tribunal dará razão ao inquilino.

Para contratos de curta duração (arrendamento por temporada ou finalidade não habitacional), as partes negociam livremente o montante. É comum exigir 1 a 3 meses nestes casos.

3. Como registar a caução no contrato

A caução deve estar expressamente prevista no contrato de arrendamento. A cláusula deve indicar:

• O montante exato da caução
• A data em que foi entregue
• O modo de pagamento (transferência bancária, cheque, numerário)
• As condições em que pode ser retida total ou parcialmente
• O prazo para devolução após o fim do contrato

Se a caução for paga por transferência bancária — o método mais seguro — guarde o comprovativo. Em caso de litígio, é a prova de que o dinheiro foi efetivamente entregue.

4. O que pode reter da caução ao fim do contrato

Quando o contrato termina, o senhorio pode reter da caução os valores correspondentes a:

Rendas em atraso

Se o inquilino deixou mensalidades por pagar, pode descontar o valor em dívida da caução. Documente sempre os atrasos com extratos bancários ou registos de pagamento.

Danos que excedam o desgaste normal

O desgaste natural do imóvel — pintura amarelada pelo tempo, pequenas marcas de uso, o soalho com sinais de uso normal — é esperado e não pode ser imputado ao inquilino. O que pode cobrar são danos efetivos: buracos na parede, janelas partidas, manchas permanentes em alcatifas, eletrodomésticos avariados por mau uso.

A distinção entre desgaste normal e dano é frequentemente o ponto de conflito. O auto de vistoria inicial (com fotos) é a melhor proteção que tem.

Outras obrigações contratuais incumpridas

Se o contrato previa que o inquilino era responsável pela manutenção de um jardim, piscina ou equipamento específico, e esse dever não foi cumprido, pode incluir os custos de reposição no que retém da caução.

5. Prazo e processo de devolução

A lei portuguesa não estabelece um prazo fixo para devolução da caução — ao contrário do que acontece noutros países europeus. O que a lei exige é que a devolução seja feita num prazo razoável após o fim do contrato.

Na prática, o entendimento jurisprudencial dominante situa esse prazo em 30 dias após a entrega das chaves, salvo se houver necessidade de vistoria técnica ou orçamentação de reparações — caso em que o prazo pode estender-se, mas não indefinidamente.

Como devolver corretamente

Devolva sempre por transferência bancária, guardando comprovativo. Se retiver parte do valor, envie ao inquilino:

• Um documento explicando o montante retido e o respetivo motivo
• Faturas ou orçamentos das reparações realizadas
• O valor devolvido e a data da transferência

Mesmo que discordem do valor retido, este processo protege-o legalmente ao demonstrar boa-fé e transparência. Um senhorio que guarda silêncio e não devolve nada durante meses tem muito mais dificuldade em justificar a retenção num eventual processo judicial.

E se a caução não chegar para cobrir os danos?

A caução é uma garantia, não uma responsabilidade limitada. Se os danos ou as rendas em atraso forem superiores ao valor da caução, pode exigir ao inquilino o valor remanescente através de injunção ou ação de condenação nos tribunais. A dívida mantém-se exigível nos prazos de prescrição gerais do Código Civil.

6. Conflitos sobre a caução — como resolver

Os conflitos sobre caução são dos mais frequentes no arrendamento. Quando há desacordo sobre o montante a reter, os caminhos disponíveis são:

Negociação direta

É sempre o caminho mais rápido e barato. Apresente ao inquilino as faturas das reparações e proponha um acordo. Muitas vezes um valor intermédio resolve a situação sem custos judiciais.

Julgados de Paz

Para litígios de valor reduzido (tipicamente até €15.000), os Julgados de Paz são uma alternativa ágil e económica aos tribunais comuns. O processo é mais simples, as audiências são mais rápidas e as custas são significativamente mais baixas.

Tribunal de Pequena Instância Cível

Para valores superiores ou quando os Julgados de Paz não são competentes, a ação nos tribunais cíveis é o caminho. O processo pode demorar meses a anos, pelo que deve reservar esta opção para valores que justifiquem o investimento em tempo e custas.

7. Perguntas frequentes

Posso exigir caução e fiança ao mesmo tempo?

Sim — são garantias distintas. A caução é um depósito em dinheiro; a fiança é o compromisso de um terceiro (o fiador) de pagar o que o inquilino não pague. Não há nenhuma norma que proíba a existência de ambas no mesmo contrato.

O inquilino pode pedir a caução de volta antes do fim do contrato?

Não. A caução fica na posse do senhorio durante toda a duração do contrato. O inquilino só tem direito à sua devolução (deduzida de eventuais dívidas ou danos) após a entrega das chaves e verificação do estado do imóvel.

A caução rende juros?

Em teoria, como o dinheiro permanece na posse do senhorio durante anos, poderia argumentar-se que os juros pertencem ao inquilino. Na prática, é muito raro que os contratos prevejam a devolução com juros, e a lei não o exige expressamente. Se quiser evitar qualquer ambiguidade, inclua uma cláusula no contrato que esclareça que a caução não vence juros.

O que acontece à caução se o imóvel for vendido durante o contrato?

A venda do imóvel não afeta o contrato de arrendamento nem os direitos do inquilino (princípio emptio non tollit locatum). O novo proprietário assume os direitos e obrigações do contrato, incluindo a responsabilidade de devolver a caução no fim. É habitual que o valor da caução seja descontado no preço de compra e venda, ficando a questão acertada entre comprador e vendedor.

Posso atualizar o valor da caução quando atualizo a renda?

A lei não obriga à atualização da caução quando a renda sobe. Se quiser exigir uma caução atualizada, precisa do acordo do inquilino. Na prática, a maioria dos senhorios mantém o valor da caução inicial durante toda a duração do contrato.