Contrato de Arrendamento Habitacional 2026: Cláusulas Obrigatórias, Duração e Registo

1. Forma escrita e assinatura — o mínimo legal

O contrato de arrendamento habitacional tem de ser celebrado por escrito, de acordo com o artigo 1069.º do Código Civil. Um acordo verbal não tem valor legal para fins de arrendamento habitacional e não pode ser registado na Autoridade Tributária.

O contrato deve ser assinado por ambas as partes (senhorio e inquilino) e, quando existam, por todos os arrendatários e sublocatários. A assinatura deve estar em todas as páginas ou, no mínimo, na última página com rubrica nas anteriores.

2. Cláusulas obrigatórias por lei

A lei não impõe um modelo único de contrato, mas exige que certos elementos estejam presentes. Um contrato que omita informação obrigatória pode ser inválido para certos fins legais (como o registo na AT) ou dar origem a interpretações desfavoráveis ao senhorio.

Identificação das partes

• Nome completo e NIF (número de identificação fiscal) do senhorio
• Nome completo e NIF do inquilino (e eventuais co-arrendatários)
• Morada de cada parte para efeitos de notificações

Identificação do imóvel

• Morada completa com código postal
• Artigo matricial (necessário para o registo na AT)
• Fração ou letra (se for apartamento num prédio em propriedade horizontal)
• Finalidade do arrendamento (habitação permanente)

Valor da renda

• Montante mensal em euros
• Dia de vencimento (habitualmente o primeiro dia de cada mês ou até ao 8.º dia)
• Conta bancária do senhorio para pagamento (recomendável)

Duração do contrato

• Data de início
• Data de fim (se for prazo determinado) ou menção de que é por tempo indeterminado

Caução (se aplicável)

• Montante
• Data e forma de pagamento
• Condições de retenção e devolução

3. Duração do contrato e renovação automática

O NRAU define regras diferentes consoante a duração do contrato que as partes escolham.

O contrato mais comum em Portugal é de 1 ano. Renova automaticamente por mais 1 ano se nenhuma das partes comunicar a intenção de não renovar com 120 dias de antecedência (senhorio) ou 30 dias (inquilino).

Duração mínima: 1 ano

Para arrendamento habitacional, a lei proíbe contratos com prazo inferior a 1 ano (salvo situações específicas como arrendamento por temporada, estudantes ou razões profissionais temporárias). Se as partes acordarem um prazo inferior, o contrato converte-se automaticamente num contrato de 1 ano.

4. Cláusulas recomendadas (não obrigatórias)

Além do mínimo legal, existem cláusulas que, embora não sejam obrigatórias, protegem o senhorio em situações comuns:

Obras e benfeitorias

Especifique que o inquilino não pode realizar obras sem autorização escrita prévia do senhorio. Indique também quem fica com o benefício das benfeitorias realizadas com autorização (regra geral: ficam integradas no imóvel sem direito a indemnização, salvo acordo em contrário).

Sublocação

Proíba expressamente a sublocação ou subarrendamento sem consentimento escrito. Por defeito, a lei permite sublocação parcial sem autorização em alguns casos — uma cláusula de proibição elimina qualquer ambiguidade.

Animais de estimação

Atenção: a lei portuguesa proíbe a inclusão de cláusulas que vedem em absoluto a detenção de animais de companhia (Lei n.º 8/2017). Pode, no entanto, incluir condições razoáveis (número máximo, raças específicas, regras de conduta).

Número de ocupantes

Indique o número máximo de pessoas que podem habitar o imóvel. Não pode impedir a habitação de filhos menores que nasçam durante o contrato, mas pode limitar a entrada de terceiros sem relação familiar próxima.

Atualização anual da renda

Inclua uma cláusula que permita a atualização anual da renda com base no coeficiente publicado pelo INE. Sem esta cláusula, as atualizações são permitidas por lei, mas a comunicação ao inquilino torna-se mais complexa.

Vistoria e auto de estado

Mencione que foi realizado um auto de vistoria inicial (e que o mesmo fica anexo ao contrato). Isto vincula ambas as partes ao estado documentado no início do contrato.

5. Cláusulas nulas — o que não pode incluir

Certas cláusulas são nulas por lei, mesmo que ambas as partes as assinem. Incluí-las não produz efeito legal e pode gerar conflitos desnecessários:

• Renúncia à renovação automática — o inquilino não pode renunciar antecipadamente ao direito de renovação do contrato
• Proibição absoluta de ter animais de companhia — a lei proíbe esta limitação desde 2017 (pode haver condições, não proibição absoluta)
• Caução superior a 2 meses de renda em contratos habitacionais
• Limitação do direito de uso pleno do imóvel — não pode proibir o inquilino de usar certas divisões do imóvel que arrendou
• Obrigação de aceitar obras não urgentes sem prazo razoável de aviso

6. Registo obrigatório na AT

O registo do contrato de arrendamento na Autoridade Tributária é obrigatório. O prazo é de 30 dias a contar da data de início do contrato. O incumprimento pode implicar coimas e impossibilita a dedução de despesas relacionadas com o imóvel no IRS.

O registo faz-se no Portal das Finanças, em Cidadãos → Propriedades → Arrendamento → Registar Contrato. Precisa do NIF e senha de acesso ao portal, do artigo matricial do imóvel e do contrato assinado (em alguns casos é pedida cópia digitalizada).

Para um guia detalhado passo a passo do registo na AT, consulte: Registo de Contrato de Arrendamento na AT 2026.

7. Erros mais comuns que os senhorios cometem

Usar modelos desatualizados

O NRAU foi alterado várias vezes na última década. Contratos escritos antes de 2012, 2017 ou 2022 podem ter cláusulas que entretanto se tornaram nulas ou que já não refletem a lei em vigor. Reveja o modelo antes de o usar — ou peça assessoria jurídica.

Não fazer auto de vistoria inicial

Sem registo fotográfico do estado do imóvel na entrega das chaves, qualquer dano será palavra contra palavra. Esta é provavelmente a proteção mais simples e mais negligenciada pelos senhorios.

Não registar o contrato na AT a tempo

O prazo de 30 dias passa rápido, especialmente se o arrendamento começa no verão com outras distrações. Configure um lembrete no dia em que assinar o contrato.

Não identificar o imóvel com o artigo matricial

Um contrato que apenas refere a morada, sem artigo matricial, não pode ser registado na AT. Confirme o artigo matricial na caderneta predial antes de assinar.

Incluir o número de NIF do inquilino errado

Soa básico, mas acontece. Um NIF errado inviabiliza o registo e pode causar problemas na emissão de recibos eletrónicos e na declaração de IRS. Confirme sempre com documento de identificação na mão.

Não comunicar a opção fiscal ao inquilino

Se optar pelo regime de taxa reduzida de 10% (rendas moderadas) ou RSAA 0%, o inquilino precisa de saber que está vinculado a um teto de renda para que o senhorio mantenha o benefício fiscal. Esta comunicação deve estar documentada.

8. Perguntas frequentes

Preciso de advogado para redigir o contrato?

A lei não obriga, mas para imóveis de valor elevado ou situações complexas (vários co-arrendatários, arrendamento com opção de compra, imóvel em propriedade horizontal com regras de condomínio complexas), a assessoria jurídica de um advogado ou solicitador vale o custo. Para um arrendamento habitacional padrão, um modelo bem atualizado é suficiente.

O contrato pode ser alterado depois de assinado?

Sim, mas apenas com acordo de ambas as partes e por escrito. Uma alteração unilateral por parte do senhorio (como aumentar a renda fora das condições previstas) não tem validade legal. Qualquer adenda ao contrato deve ser assinada pelas mesmas partes que assinaram o original.

O que acontece se o contrato terminar e o inquilino não sair?

Se o contrato for de prazo certo e o senhorio comunicou devidamente a não renovação, o inquilino que permaneça no imóvel após o fim do prazo está em incumprimento. O senhorio pode recorrer ao BALP ou aos tribunais para obter a desocupação. O inquilino fica obrigado a pagar uma indemnização equivalente à renda durante o tempo em que permaneça sem título.

Pode o inquilino transmitir o contrato a outra pessoa?

Em caso de morte do arrendatário, o cônjuge ou companheiro de facto e descendentes ou ascendentes que com ele vivessem têm direito à transmissão do contrato. Fora destes casos, a transmissão (cessão de posição contratual) exige o consentimento do senhorio.

E se o contrato não tiver data de fim?

Contratos habitacionais sem indicação de prazo consideram-se celebrados por 2 anos, de acordo com o NRAU. Renovam-se automaticamente por períodos iguais se nenhuma das partes comunicar a não renovação com a antecedência legalmente exigida.