RSAA 2026: Arrendamento Acessível com Taxa 0% de IRS — Guia Completo para Senhorios

1. O que é o RSAA e como surgiu

O RSAA — Regime Simplificado de Apoio ao Arrendamento — foi introduzido no contexto do pacote "Mais Habitação" (Lei n.º 56/2023), que reformulou os incentivos fiscais ao arrendamento habitacional em Portugal. O objetivo declarado era incentivar senhorios a arrendar a preços acessíveis, em vez de manterem imóveis devolutos ou optarem pelo alojamento local.

O benefício central é directo: quem arrenda abaixo dos preços de referência para o município paga 0% de IRS sobre essas rendas. Zero. Não paga taxa autónoma, não engoba, não paga nada ao Estado pelo rendimento dessas rendas enquanto o contrato se mantiver dentro dos critérios.

2. Como funciona a taxa de 0%

A taxa de 0% aplica-se às rendas recebidas de contratos de arrendamento habitacional que cumpram os critérios de preço acessível. Para esses contratos:

• O senhorio não declara essas rendas como rendimento sujeito a IRS
• Não há retenção na fonte sobre essas rendas (mesmo que o inquilino seja empresa)
• A renda não entra no rendimento colectável para efeitos de englobamento
• O benefício aplica-se enquanto o contrato se mantiver nos critérios de elegibilidade

A lógica é diferente de uma "isenção" no sentido estrito: o rendimento simplesmente não está sujeito a IRS durante o período de elegibilidade. Na prática, o efeito é o mesmo — o senhorio não paga imposto sobre essas rendas.

3. Condições para qualificar

Para beneficiar da taxa de 0% do RSAA, o contrato de arrendamento tem de cumprir todas as seguintes condições:

4. O que é o MIFE e como se aplica

O MIFE (Mediana do Índice de Referência de Arrendamento) é um valor de referência publicado anualmente pelo INE que representa a mediana das rendas praticadas por tipologia em cada município ou região. É o valor central em torno do qual se calculam os limites para os regimes fiscais do arrendamento habitacional.

Os três patamares fiscais definem-se assim:

Como encontrar o MIFE para o seu imóvel

O INE publica os valores de MIFE por município e tipologia. Para saber o limite que se aplica ao seu imóvel específico:

1. Identifique o município onde o imóvel está localizado
2. Identifique a tipologia (T0, T1, T2, T3, etc.)
3. Consulte os valores publicados pelo INE para o ano em curso
4. Calcule 50% do MIFE correspondente — esse é o limite máximo de renda para o RSAA

Use a nossa calculadora fiscal gratuita para comparar os regimes e verificar se a sua renda está dentro dos limites RSAA ou qual o regime mais vantajoso para a sua situação.

5. Exemplos de poupança fiscal com RSAA

Para ilustrar o impacto real, considere um senhorio com um apartamento T2 arrendado. Dependendo da renda praticada e do regime fiscal escolhido:

Para um senhorio com dois ou três imóveis no regime RSAA, a poupança fiscal pode facilmente ultrapassar €3.000 a €5.000 por ano face ao regime geral de 25%. O custo é arrendar abaixo dos preços de mercado — o que em algumas zonas representa uma perda de renda que pode ou não justificar o benefício.

6. Comparação: RSAA vs 10% vs 25%

A decisão não é apenas "quero pagar 0%". Reduzir a renda para entrar no RSAA tem um custo directo — a diferença entre o que poderia cobrar e o que cobra de facto. O cálculo correcto é comparar o rendimento líquido em cada cenário.

A mensagem é clara: o RSAA só compensa quando o limite de renda é próximo do que o mercado pratica. Em zonas onde os valores de referência são baixos face ao mercado (Lisboa, Porto, Cascais), reduzir a renda para entrar no RSAA pode significar perder mais em renda do que se poupa em impostos. Em zonas do interior ou cidades médias, o RSAA pode ser muito vantajoso.

7. Como aderir: o que tem de fazer

O RSAA não é um regime a que se "inscreve" formalmente como um programa separado. A elegibilidade resulta automaticamente de celebrar um contrato de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites MIFE e de o registar correctamente na AT.

Passo a passo para beneficiar do RSAA

1. Verifique o MIFE para o seu imóvel: consulte os valores publicados pelo INE para o município e tipologia. Calcule 50% do MIFE — esse é o tecto de renda para o RSAA.
2. Defina a renda dentro do limite: o contrato tem de estipular uma renda ≤ 50% do MIFE. Não pode "acertar" depois — se a renda no contrato estiver acima, não qualifica.
3. Celebre e registe o contrato na AT: prazo de 30 dias após a celebração. O registo é essencial — sem ele, o benefício não se aplica.
4. Na declaração de IRS: as rendas do contrato RSAA são declaradas mas identificadas como elegíveis para a taxa 0%. O Portal das Finanças valida a elegibilidade com base na renda declarada e no MIFE publicado.

8. Como pode perder o benefício

O benefício RSAA é condicionado ao cumprimento contínuo dos critérios. Pode perder a taxa de 0% se:

• Aumentar a renda acima do limite MIFE: mesmo que o coeficiente INE permita uma actualização, se essa actualização fizer a renda ultrapassar 50% do MIFE, perde a elegibilidade para o RSAA (pode passar para a taxa de 10% se continuar abaixo de 80% do MIFE).
• Conversão para uso diferente de habitação permanente: se o imóvel passar a ser usado como alojamento local, escritório ou outro fim não habitacional.
• Ter dívidas fiscais ou à Segurança Social: a existência de dívidas pode impedir a aplicação do benefício.
• Declarar incorrectamente na AT: se a declaração de IRS não identificar correctamente o regime, pode resultar em liquidação ao regime geral.

9. RSAA + isenção AIMI: duplo benefício

O RSAA pode combinar-se com a isenção de AIMI para arrendamento habitacional acessível, gerando um duplo benefício fiscal sobre o mesmo imóvel. Enquanto o RSAA elimina o IRS sobre as rendas, a isenção AIMI elimina (ou reduz) o imposto anual sobre o valor patrimonial do imóvel.

Para imóveis de médio valor em arrendamento acessível, a combinação RSAA + isenção AIMI pode representar uma poupança total anual relevante — especialmente comparada com manter o imóvel devoluto ou no alojamento local.

Para perceber se qualifica para a isenção AIMI, consulte o guia de isenção de IMI por arrendamento habitacional acessível e use a calculadora AIMI gratuita.

10. Vale a pena: quando o RSAA compensa (e quando não)

O RSAA tipicamente compensa quando:

• O MIFE para o município e tipologia é próximo da renda de mercado — a redução necessária é pequena
• O imóvel é num município de interior ou cidade média onde as rendas de mercado já são moderadas
• O senhorio tem vários imóveis e a poupança fiscal acumulada é substancial
• O senhorio tem rendimentos elevados de outras fontes e o englobamento seria muito penalizador
• Há interesse em estabilidade contratual — inquilinos com rendas acessíveis tendem a ser mais estáveis

O RSAA tipicamente não compensa quando:

• O MIFE está muito abaixo do mercado e reduzir a renda representa uma perda significativa de rendimento
• O imóvel é em zona premium onde o mercado paga muito acima dos valores de referência (Lisboa centro, Cascais, Estoril)
• O senhorio tem deduções fiscais elevadas que tornam o englobamento mais vantajoso
• O imóvel é para arrendamento de curta duração ou alojamento local (não é elegível)

11. Perguntas frequentes

Tenho um imóvel arrendado há 3 anos pela renda de mercado. Posso entrar no RSAA agora?

Pode — mas precisa de reduzir a renda para ≤ 50% do MIFE vigente para o município e tipologia. Isso requer acordo com o inquilino e um aditamento ao contrato a formalizar a nova renda. A elegibilidade passa a aplicar-se a partir da data em que o contrato passar a cumprir os critérios.

A renda que pratico está entre 50% e 80% do MIFE. Que taxa pago?

Nesse caso, beneficia da taxa de 10% (regime de renda moderada), mas não do RSAA de 0%. O limiar dos 50% é o critério específico para a taxa zero. A taxa de 10% continua a ser muito vantajosa face ao regime geral.

O RSAA aplica-se ao arrendamento de quartos?

Pode aplicar-se, desde que o contrato seja de arrendamento habitacional devidamente registado e a renda esteja dentro dos limites do MIFE para a tipologia e município. A AT avaliará cada caso com base nos critérios da legislação aplicável.

Se o inquilino sair e eu encontrar novo inquilino, o RSAA continua?

O benefício está associado ao contrato e às suas condições — não ao imóvel em si. Com um novo contrato (novo inquilino), o novo contrato tem de cumprir os critérios RSAA no momento da sua celebração para que o benefício se aplique. Se o MIFE entretanto subiu e a nova renda continua dentro de 50%, qualifica. Se a nova renda estiver acima do limite, não qualifica.

Posso combinar RSAA num imóvel e regime geral noutro?

Sim. O regime fiscal aplica-se contrato a contrato, não ao conjunto dos imóveis do senhorio. Pode ter um imóvel no RSAA (0%), outro na taxa de 10%, e outro no regime geral — desde que cada contrato individualmente cumpra os critérios do respectivo regime.

Os valores do MIFE mudam todos os anos. O que acontece ao meu contrato?

A elegibilidade é avaliada anualmente com base no MIFE publicado pelo INE para esse ano. Se o MIFE subir e a sua renda continuar abaixo de 50%, mantém o RSAA. Se o MIFE descer e a sua renda ficar acima dos 50%, pode deixar de qualificar para 0% — podendo passar para a taxa de 10% se continuar dentro dos 80%.