Seguro Multirriscos para Imóvel Arrendado 2026: O Que Cobre e Quem Paga

1. Dois seguros diferentes: o do senhorio e o do inquilino

A primeira distinção a fazer é entre dois tipos de seguro completamente diferentes, que muitas vezes são confundidos — com custos significativos quando há um sinistro.

Não confunda ainda o seguro multirriscos com o seguro de renda — este último cobre o risco de o inquilino não pagar a renda (equivalente ao fiador). São produtos completamente diferentes e complementares. O seguro multirriscos cobre danos físicos no imóvel; o seguro de renda cobre perdas de rendimento.

2. É obrigatório? O que diz a lei

Em Portugal, não existe obrigação legal de contratar um seguro multirriscos para um imóvel arrendado — seja para o senhorio ou para o inquilino. A lei portuguesa não impõe este seguro como condição do contrato de arrendamento.

Há, no entanto, situações em que o seguro se torna obrigatório por outras razões:

• Crédito habitação: Se o imóvel foi adquirido com recurso a crédito hipotecário, o banco exige quase sempre um seguro multirriscos habitação como condição do financiamento. Esta obrigação mantém-se mesmo quando o imóvel é arrendado — e é da responsabilidade do proprietário (o mutuário), não do inquilino.
• Condomínio: Muitos regulamentos de condomínio exigem que cada fração tenha seguro de incêndio ou multirriscos. Verifique o regulamento do seu condomínio — se esta exigência existir, a sua não-conformidade pode ser penalizada em assembleia.
• Regime de arrendamento acessível (RAA/RSAA): O acesso às taxas reduzidas de IRS (5% ou 0%) pode implicar manter o imóvel em condições habitáveis — o que pressupõe coberturas de conservação e reparação que um seguro pode facilitar.

3. O que deve cobrir o seguro do senhorio

Um seguro multirriscos para imóvel arrendado deve incluir coberturas específicas para a situação de arrendamento. As apólices padrão de habitação própria podem ter exclusões relevantes quando o imóvel está arrendado — verifique sempre com a sua seguradora.

Coberturas essenciais

• Incêndio, raio e explosão — cobertura básica e praticamente universal
• Fenómenos naturais — inundação, tempestade, granizo, sismo
• Danos por água — roturas de canalizações, infiltrações
• Responsabilidade civil do proprietário — cobre danos causados a terceiros por deficiências do imóvel (por exemplo, queda de um elemento da fachada que fere um transeunte)
• Vandalismo — danos intencionais causados por terceiros
• Quebra de vidros — janelas, portas de vidro

Coberturas importantes mas frequentemente opcionais

• Perda de rendas — se o imóvel ficar inabitável após sinistro coberto, a seguradora paga as rendas que o senhorio deixa de receber durante a reparação
• Danos causados pelo inquilino — algumas apólices cobrem danos acidentais causados pelo inquilino (excluem sempre atos dolosos)
• Responsabilidade civil dos inquilinos — cobre danos causados pelo inquilino a terceiros dentro do imóvel (como vizinhos afetados por uma inundação)
• Assistência em viagem/casa — serviços de emergência 24h (serralheiro, eletricista de emergência)

4. O que deve cobrir o seguro do inquilino

O senhorio não pode obrigar o inquilino a contratar um seguro — a lei não prevê esta obrigação. No entanto, pode incluir no contrato de arrendamento uma cláusula que recomende ou exija a contratação de seguro de responsabilidade civil, como condição adicional do arrendamento. Esta cláusula é legítima mas a sua executabilidade em tribunal é limitada.

Na prática, o mais eficaz é explicar ao inquilino os benefícios de ter seguro próprio — e deixar essa informação por escrito no momento da entrega das chaves.

O seguro do inquilino deve cobrir:

• Recheio — móveis, eletrodomésticos, roupa, equipamentos eletrónicos do inquilino. O senhorio não tem responsabilidade sobre estes bens e o seguro do proprietário não os cobre.
• Responsabilidade civil — danos causados involuntariamente pelo inquilino ao imóvel ou a terceiros. Exemplos: torneira esquecida aberta que inunda o apartamento de baixo, incêndio acidental na cozinha.
• Proteção jurídica (opcional) — cobre custos de litígios com o senhorio ou terceiros relacionados com o arrendamento.

5. Quem indemniza em caso de sinistro

Quando ocorre um sinistro, a pergunta crítica é: quem causou o dano? A resposta determina qual o seguro a accionar e quem suporta a franquia.

Quando o inquilino não tem seguro e causa danos relevantes, o senhorio tem direito a exigir reparação — mas pode ter de recorrer à via judicial se a caução não for suficiente. Por isso, encorajar o inquilino a ter pelo menos responsabilidade civil é do interesse do senhorio.

6. Prémios de seguro e IRS: como deduzir

Os prémios pagos pelo senhorio em seguros de imóveis arrendados são dedutíveis em Categoria F (rendimentos prediais) — nos termos do artigo 41.º do Código do IRS. Esta dedução aplica-se aos seguros diretamente relacionados com o imóvel arrendado: multirriscos, incêndio, responsabilidade civil do proprietário.

Para documentar a dedução, guarde a apólice de seguro e os comprovativos de pagamento do prémio. Em caso de fiscalização da AT, deve conseguir demonstrar que o seguro é do imóvel arrendado e que foi o senhorio a suportar o custo.

7. Perguntas frequentes

Tenho de comunicar à seguradora que o imóvel vai ser arrendado?

Sim — e isto é importante. Se o imóvel estava seguro como habitação própria e passa a ser arrendado sem comunicar à seguradora, a apólice pode ser anulada ou os sinistros recusados por incumprimento das condições gerais. Muitas apólices de habitação própria excluem expressamente a cobertura quando o imóvel é arrendado a terceiros. Contacte a sua seguradora antes de arrendar.

O inquilino pode ser co-segurado na minha apólice?

Em algumas apólices é possível incluir o inquilino como co-segurado para coberturas de responsabilidade civil. Isto simplifica a gestão de sinistros quando há duvida sobre a origem do dano. Fale com a sua seguradora para perceber se esta opção está disponível e qual o custo adicional.

O que acontece se o imóvel ficar inabitável após um sinistro? Tenho de devolver a renda?

Se o imóvel ficar inabitável por facto não imputável ao inquilino (incêndio, inundação por causa externa, sismo), o contrato de arrendamento pode ser suspenso ou resolvido. O senhorio não pode exigir renda durante o período de inabitabilidade. Se tiver cobertura de "perda de rendas" na apólice, a seguradora paga as rendas que o senhorio deixa de receber — o que torna esta cobertura particularmente valiosa.

Posso exigir ao inquilino que pague o meu seguro?

Não — o seguro do imóvel é uma despesa do proprietário. Pode, no entanto, incluir o valor do prémio na renda mensal (ou seja, cobrar uma renda mais elevada para cobrir este e outros custos fixos). O que não pode fazer é faturar o prémio separadamente ao inquilino como se fosse uma despesa dele — o contrato de seguro é entre o senhorio e a seguradora, e o inquilino não é parte.

O meu inquilino causou um dano mas não tem seguro. O que posso fazer?

Tem três opções: utilizar a caução (se o valor do dano não a exceder), negociar diretamente com o inquilino um plano de reparação ou pagamento, ou, em último recurso, recorrer aos tribunais. Se tiver uma apólice com cobertura de danos causados por inquilino, acione o seguro e deixe que a seguradora exerça o direito de sub-rogação (ou seja, ela paga-lhe a si e vai a tribunal recuperar o dinheiro do inquilino).