Senhorio vs Moloni
O Moloni é um dos programas de faturação mais usados em Portugal — e percebe-se porquê. Para freelancers e pequenas empresas, funciona bem. Mas os senhorios têm obrigações fiscais e legais muito específicas que um software de faturação genérico simplesmente não cobre. Veja o que muda na prática.
| Funcionalidade | Moloni | Senhorio |
|---|---|---|
| Finalidade principal | Faturação geral (B2B/B2C) | Gestão de arrendamento |
| Recibos de renda AT (Portal das Finanças) | Não integrado | ✓ Integrado |
| Registo de contratos na AT (NRAU) | ✗ | ✓ Com guia passo a passo |
| Mapa de Rendas (Modelo 2) | ✗ | ✓ |
| Cálculo IRS Anexo F (3 regimes fiscais) | ✗ | ✓ |
| Simulador taxa 10% / 25% / RSAA 0% | ✗ | ✓ |
| Alertas de pré-aviso NRAU (não renovação) | ✗ | ✓ Automático |
| Coeficiente INE para atualização de renda | ✗ | ✓ Calculado automaticamente |
| Gestão de depósitos de caução | ✗ | ✓ |
| Controlo de rendas em atraso | Básico (fatura em aberto) | ✓ Com alerta e histórico |
| Despesas dedutíveis por categoria fiscal AT | Genérico | ✓ Categorias Anexo F |
| Relatório fiscal para IRS (exportação) | ✗ | ✓ |
| Suporte específico ao arrendamento PT | ✗ | ✓ |
O Moloni é bom — mas para outra coisa
Esta comparação não é sobre qual o melhor software em termos gerais — é sobre adequação ao propósito. O Moloni é uma plataforma de faturação robusta, certificada pela AT, com uma interface limpa e boas integrações contabilísticas. Para um comerciante, consultor ou prestador de serviços, é uma escolha sólida.
O problema é quando os senhorios o usam para gerir arrendamentos — na falta de uma alternativa melhor. Recorrem ao Moloni para emitir algo parecido com recibos e ficam com uma sensação de conformidade que, na realidade, não existe.
Por que os recibos do Moloni não substituem os recibos de renda AT
Em Portugal, a emissão de recibos de renda eletrónica não é opcional — está prevista no artigo 115.º do Código do IRS e é obrigatória para todos os senhorios com contratos registados. E esses recibos têm de ser emitidos especificamente através do Portal das Finanças da Autoridade Tributária.
Um recibo emitido pelo Moloni — ou por qualquer outro programa de faturação privado — não cumpre esta obrigação. É tecnicamente uma fatura de serviços, não um recibo de renda eletrónico legal. O inquilino tem o direito de exigir o recibo correto, e a ausência dos recibos oficiais levanta problemas na declaração de IRS.
Risco real
Se estiver a emitir recibos de renda fora do Portal das Finanças — seja pelo Moloni, Excel, ou papel — está em incumprimento de uma obrigação legal, independentemente de estar a declarar as rendas no IRS. A coima pode ir de €150 a €3.750 por omissão de recibos eletrónicos.
O que falta no Moloni para a gestão de arrendamento
1. IRS específico de arrendamento
Os rendimentos de arrendamento habitacional em Portugal seguem regras de IRS completamente diferentes das de outras atividades: três regimes distintos (taxa autónoma de 25%, taxa reduzida de 10% para rendas até €2.300, RSAA a 0%), englobamento opcional com Anexo F, e despesas dedutíveis com categorias específicas.
O Moloni não sabe que o senhorio tem rendas — trata tudo como serviços comerciais. Não há cálculo de taxa de 10% nem de RSAA, não há Anexo F, não há simulação de qual regime é mais vantajoso para cada caso.
2. NRAU e os seus prazos
O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) impõe obrigações com prazos rigorosos que o Moloni desconhece por completo: pré-avisos de não renovação que variam entre 30 e 240 dias consoante a duração do contrato, comunicação de atualização de renda com 30 dias de antecedência, Mapa de Rendas anual até 15 de fevereiro.
Um software de faturação não tem como saber que tem um contrato com pré-aviso de 90 dias que vence daqui a 3 semanas.
3. Gestão de depósitos e caução
A caução em arrendamento tem regras específicas: montante máximo de 2 meses de renda, obrigação de devolver em condições específicas, registos que devem constar do contrato. O Moloni não tem um campo para "caução de arrendamento" — e se tentar adaptar o sistema, está a criar um workaround que não resolve o problema de fundo.
O que o Senhorio faz de diferente
O Senhorio foi construído do zero para responder às obrigações legais dos senhorios portugueses — não como uma adaptação de um produto de faturação.
Recibos legais AT
Emita recibos de renda eletrónica conformes com a AT diretamente na plataforma, sem entrar no Portal das Finanças manualmente.
IRS para senhorios
Simule e compare os três regimes fiscais (25%, 10%, RSAA). Exporte os dados prontos a inserir no Anexo F.
Alertas NRAU
Pré-avisos automáticos, Mapa de Rendas, registo de contratos — cada prazo com um alerta antes de expirar.
Quem deve usar cada plataforma
Moloni faz sentido se:
- A sua atividade principal não é o arrendamento — usa o Moloni para faturação da sua empresa e quer centralizar tudo
- Tem apenas um ou dois imóveis e já tem um contabilista que trata do IRS
- As suas obrigações de recibo estão a ser cumpridas pelo Portal das Finanças diretamente e usa o Moloni apenas para controlo interno
Senhorio faz mais sentido se:
- O arrendamento é a sua atividade principal ou uma fonte de rendimento significativa
- Quer uma solução que cubra recibos AT, IRS e NRAU num só lugar
- Já perdeu tempo (ou dinheiro) a tentar adaptar um software genérico às necessidades do arrendamento
- Tem mais do que dois imóveis e precisa de rastrear rendas, despesas e prazos de forma estruturada
Uma nota de honestidade
O Senhorio está em fase de lançamento. Ainda não estão disponíveis todas as funcionalidades descritas acima — mas foi construído precisamente para colmatar as lacunas que os senhorios portugueses têm sentido com as ferramentas genéricas.
Se está a avaliar opções para 2026 — ou cansado de adaptar o Moloni, o Excel ou o Google Sheets a um problema para o qual não foram feitos — este é o momento de entrar na lista de espera e ser dos primeiros a testar.
Uma plataforma feita para senhorios portugueses
IRS Anexo F, recibos AT, coeficiente INE, pré-avisos NRAU — o Senhorio cobre o que os programas de faturação genéricos não cobrem.
Entrar na Lista de Espera →